陸三四線城市房價飆升 庫存高企

隨著房企紮堆佈局三、四線城市，這些城市的地價出現「高燒」，由此房價也開始飆升。不過由於市場需求疲弱，有分析預計，下半年三、四線城市樓市成交量將下跌，而庫存亦將面臨難以消化的困局。

根據鏈家研究院資料統計，廊坊、香河、固安等地房價突破1萬元/平方米已經較為常見，而太倉、景德鎮等這類城市的房價也正在跨進萬元行列。

公開資料顯示，乙太倉為例，目前起始樓面價都超過4000元/平方米，若加上土地溢價空間，不少業內人士預估，明後年入市的項目可能要邁入1.2萬元時代。

鏈家研究院調研顯示，今年上半年，在環京城市圈中，廊坊、香河等地新房成交量增長；在上海周邊城市中，嘉興、舟山、太倉等地新房成交量明顯上升。

市場分析人士表示，三、四線樓市量價齊升的背後，除了一、二線城市購房需求的外溢外，主要還是加槓桿造成的，通過貨幣化的補貼形式加槓桿。在房價上漲較快的三、四線城市，國家開發銀行和中國農業銀行的棚改專項貸款均大幅增長，由此支持了近兩年來棚改貨幣化安置規模的大幅增長。

同時，三、四線城市樓市升溫，也有投資性需求的推動。目前來看，支撐三、四線城市樓市量價齊升的購買力還是改善型需求，但這一波需求的釋放持續性是比較弱的，因此預計下半年三、四線城市會出現交易量下滑的現象。

值得留意的是，由於房企紮堆轉戰三、四線城市，導致這些城市的土地市場出現了「搶地」現象。一家大型房企負責拿地的人士透露，前幾個月，為了在嘉興拿到一塊地，公司註冊了多家公司，繳納了好幾筆保證金，以確保在拍地過程中能夠有更大概率拿下地塊。

鏈家調研顯示，隨著房企密集佈局三、四線城市，土地市場上的「爭奪戰」也越發激烈。從土地溢價率看，今年4至5月，江門、宿州、泉州的土地溢價率超過2倍；馬鞍山、襄陽、肇慶等地區土地溢價在2倍左右。

分析人士認為，開發商今年大量購置的土地會變成潛在庫存，加上三、四線城市吸納人口能力弱，房價持續上漲缺乏動力，預計未來兩三年樓市庫存將面臨難以消化的局面。

事實上，當前大陸樓市已進入下行通道。易居房地產研究院資料顯示，今年上半年，大陸50城新建商品住宅成交面積為14700萬平方米，環比去年下半年暴跌19%，同比去年上半年大跌13%。

隨著市場下行，開發商面臨的風險越發嚴峻。同策諮詢研究部總監張宏偉認為，待2017年上市房企年報出爐，估計房地產行業的平均淨利率可能因為市場進入調整期和融資成本的提升而降低至8%~9%，銷售規模達千億元的房企，淨利潤可能僅為幾十億元，同時還背負80%左右的資產負債率。

有業內人士稱，有些開發商是背著「炸藥包」在前行。<>

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