開發商融資管道再收緊 兩類房企需警惕

繼大陸多城出台限購限貸政策後，當下房地產企業融資管道亦正在收緊。面對監管部門一系列的新規，有業內人士坦言，隨著融資環境變化，大多數開發商資金壓力驟增，有的甚至陷入困境。

10月底，上證所與深交所相繼發佈監管函，要求房地產企業的公司債券募集資金不得用於購置土地。11月3日，上海市場利率定價自律機制發佈了《關於切實落實上海市房地產調控精神 促進房地產金融市場有序運行的決議》，要求各商業銀行切實防止信貸等各類資金，尤其是理財資金違規進入土地市場。

對此，有業內人士表示，房地產企業的融資環境似乎一夜間回到了2011年。彼時的樓市調控，讓整個房地產企業的融資規模大幅收緊，大多數開發商資金壓力驟增，部份甚至陷入困境。

金控平台或大幅減弱

在這輪房地產調控中，企業的融資管道有一個明顯特徵——金控化，即房企構建自己的金控平台。輕資產化、資產證券化、房地產類的互聯網金融，都是房企構建類金融平台的主要方式。在資產配置荒的背景下，利用龐大的上下游產業鏈優勢，構建金控平台，房企能夠取得資產端的競爭優勢。

其中涉及的供應鏈金融，由核心企業自身即可提供，如向供應商提前付款、對分銷商增加賒銷等。此外，核心企業還可以作為資金的提供者，由於資信水準較高，從融資管道獲得低成本的資金。

供應鏈金融涉及的標的包括核心企業、融資企業、融資租賃公司等，以產業鏈為依託、以交易環節為重點從而使得企業獲得有效融資。

業內人士表示，這些資金不少是以理財、信託等方式購買房地產公司發行的企業債券進入樓市的，另外，以購買房地產信託收益權、房地產私募基金、資管計劃等方式，資金也可以大規模進入樓市。

由此，房企發債相當容易。資料顯示，2016年1至9月，房地產開發企業發行債券總量約8820億元，是2015年同期發行量的2.6倍。

不過，從最近頻頻出台的政策來看，情況已發生變化。業內人士稱，在政策持續收緊的情況下，原來的一套做法持續不下去了，房企金控平台的作用或將大幅減弱。

多位業內人士認為，行業環境的變化會使一些房企面臨生存困境，有的可能選擇斷臂求生，而大魚吃小魚、資源重組整合以實現戰略調整的情況會越來越多，房地產的併購重組或將加劇。

兩類房企或陷入困局

一旦缺少低成本的融資管道，不少房企或將陷入困境，特別是中小房地產企業。在本輪樓市的高增長下，一些中小型房企經營較為激進，負債率高企的情況越發嚴重。

業內人士稱，即使有些企業現階段手上資金還算寬裕，但由於企業資金鏈脆弱，對銷量下滑的緩衝能力較弱，整體狀況劣於大型房企，它們將來可能會面臨不小的資金問題。

新城控股高級副總裁歐陽捷表示，在此背景下，由於房地產寬鬆的融資環境已經開始出現轉向，兩類企業要非常小心。未來它們或將面臨銷量下滑和購地支出的增加所帶來的資金量競爭問題。

歐陽捷認為，第一類是在調控周期下，高端盤去化難度大，需要做好銷售危機、資金鏈斷鏈風險準備的企業，這類企業如果不發債的話，接下來就會面臨資金緊張，所以現在想廣積糧，但因為房子價格高，或者拿不到預售證，現金流很可能出問題，風險加劇。

第二類是城市佈局比較單一的企業，尤其是在熱點調控城市，這裏的企業，特別是小企業，即使發債也沒人要。無法發債的話，小企業如果產品賣不好，等待它們的只有被收購這條路。<>