陸房企銷售分化加劇 樓市風險加大

今年1至5月，大陸房企銷售分化加劇，以一線城市為主的企業排名靠前。但實際上，上海樓市成交量已出現下滑，其它三、四線城市就更不用說了。業內預計，下半年房價開始下降，金融風險也會隨之增加。

據億翰智囊統計，2016年前5個月，大陸Top20房企銷售金額在205億元以上，從22名以後，銷售金額落差明顯拉大，上下排名之間相差40億元。值得留意的是，靠一線城市提升業績的萬科，5月銷售金額環比上漲76%，而在一線貨值不多的中海則環比下跌37.79%。

億翰智囊稱，Top20房企的業績表現中，後勁分化是一個明顯特徵。前10強企業單月銷售金額後勁十足；而Top11至20房企單月業績表現不夠穩定，原因在於擺脫不了供貨節奏的影響。

在經歷4月供應集中放量後，5月重點城市商品住宅供應量出現下滑，環比跌幅23%。上述機構認為，一是4月成交銳減導致房企觀望情緒漸濃；二是土地市場麵粉貴過麵包導致周邊專案房價上漲預期加強，開發商推盤意願不強。整體來看，供應量絕對值仍維持在較高位置，與去年同期基本持平。

庫存難消化

今年以來，北上深、南京、蘇州等一、二線城市「地王」頻頻湧現。同策諮詢資料顯示，1至5月，一、二線城市出現39個總價「地王」、81個樓板價「地王」，許多地塊樓面地價高於周邊房價，麵粉比麵包貴屢見不鮮。

近日，參加天津達沃斯論壇的多位業內人士認為，按2015年銷售速度，中國房屋庫存需5年以上才能消化完畢。天津房地產協會副會長徐保滿表示，房地產去庫存的難點在三、四線城市，尤其是人口淨流出的中小城市。

實際上，一線城市的成交量已在下滑。以上海為例，據統計，4月商品住宅成交面積約97.21萬平方米，較去年同期下跌21.78%，環比3月220萬平方米的高峰值下跌56.08%；5月交易量98萬平方米，6月即使有房企衝刺半年報的因素，前26天也僅有96.34萬平方米。

金融風險較大

融創中國董事長孫宏斌近日稱，從5月開始，很多開發商還沒有感覺到貨幣政策收緊將會帶來的影響，「我一直說有些城市比一線城市風險大，現在看來土地市場風險特別大，目前的高地價是不可持續的。」

金融風險在積累有跡可循。商品住宅市場交易量已經出現下滑，由於政策面收緊、市場需求的透支與貨幣政策從嚴預期等因素，上海樓市預計下半年或將進入平穩調整期。受此影響，上海樓市的房價面臨較大壓力。

孫宏斌表示，對銀行來說，2015年下半年以來的按揭資產均為房價處於高位時的資產，當今年下半年房價開始下降時，去年下半年以來的按揭資產會縮水，金融風險增加，此時銀行必先收緊開發貸款與個人按揭貸款。

分析認為，由於市場過熱、貨幣政策轉向、調控政策預期落地等因素，上海樓市增長動力已顯不足。此時，央行上海總部對佔上海信貸總量三分之一的房地產金融活動施行監測與管理，也是為了防止由於房價下行導致的銀行資產縮水帶來的銀行系統風險。<>