北京賣地356億創新低 樓市或進入調整期

今年上半年，北京賣地金額為356.6億元，創下歷史新低，但溢價率、樓面價卻刷新了歷史最高紀錄。由於拿地成本快速上漲，開發商面臨的風險大增。分析稱，下半年，一、二線城市樓市將受到「黑天鵝」的影響，樓市會進入調整期，房價出現下跌。

拿地成本高漲 房企風險大增

截至27日，據中原地產統計，2016年上半年，北京合計出讓了23宗用地，其中2宗棚戶區改造、居住類7宗，成交金額為209.7億元，商服類3宗成交金額為55.55億元，綜合類4宗，成交金額為91.35億元。

中原地產首席分析師張大偉表示，「從土地成交歷史看，2016年上半年，北京土地市場創造了多項歷史最低，但溢價率、樓面價則刷新了歷史最高紀錄」，在上半年出讓的地塊中，能夠成為商品房住宅的部份估計僅有3000套。

資料顯示，今年上半年，北京出讓土地平均樓面價為16435元/平方米，同比上漲32.7%。具體來看，居住類用地樓面價接近2萬元/平方米，溢價率為34.5%；商服金融類用地樓面價23686元/平方米，溢價率108.5%；綜合用地樓面價18465元/平方米，溢價率51.47%。

張大偉稱，「地王」頻繁出現，頂豪占比上漲。目前北京地價已經超過房價，未來高端化趨勢將越來越明顯。從成交結構亦可見，兩居所成交占比明顯萎縮，從過去兩年的占比接近40%加速降低到當下的28.48%。

由於土地成本快速上漲，開發商壓力大增。張大偉稱，對於一、二線城市來說，未來1年房價上漲若不超過50%，拿了「地王」的房企都將面臨入市難題，巨大的成本壓力導致風險非常大。

「黑天鵝」影響房價下跌

去年至今，儘管大部份一、二線城市樓市出現回暖，甚至北上廣深、合肥、南京、蘇州、廈門、杭州、東莞、佛山等城市樓市出現買漲不買跌的火熱局面，但是這些城市未來樓市走勢仍然面臨不確定性。

同策諮詢研究部總監張宏偉認為，在多輪「救市」政策刺激後，本輪樓市量價齊升最多持續到今年上半年，下半年將陷入調整期。如果房企沒有在上半年做到未雨綢繆，那麼就有可能因此陷入被動推盤的局面，企業的資金面也會遇到問題。

張宏偉稱，進入下半年後，上述城市樓市將受到各方面不確定性的「黑天鵝」的影響，「黑天鵝」之一，美元進入加息通道對中國樓市是利空；「黑天鵝」之二，權威人士表態之後，中國貨幣政策開始轉向；「黑天鵝」之三，一、二線城市調整預期背後的金融風險；「黑天鵝」之四，第三季度成一、二線城市樓市調控政策。在這樣的市場背景下，樓市會進入調整期，房價出現下跌。<>