【樓市動向】負面消息頻現非偶然 政府需檢討策略執行

CCL連跌兩周 高位累跌4.5% 其餘領先指數續下調

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文／勤智

反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）連續兩周下跌，最新報140.27，按周再跌0.61%。四大分區指數，除新界西反彈1.16%外、港島、九龍及新界東分別下調2.08%、0.62%及0.79%。其餘領先指數亦全線繼續調整，大型單位指數、中小型單位指數及大型屋苑指數分別下跌0.61%、0.61%及0.66%。

二手有需求卻無市

CCL跌至4月中的低位，從高位累積跌幅4.5%。八大領先指數有七個下跌，新界西反彈亦相信只屬短暫。大型單位指數連跌五周，二手成交未有回升跡象，全年有可能下破03年沙士創紀錄新低。

元朗兩大盤混戰，其中一盤減價加推迎戰對手，總共推出5百多伙，佔該盤單位總數近半。發展商定價策略奏效，首日售出八成，調整市中可謂成績不俗。發展商散貨，除冰封二手成交外，亦令該區呎價受壓。市場亦傳出新盤有25%屬投資者且有不少大手成交。按現行規定，若以一張契約購買數個單位可當作單一成交，可省大筆雙倍印花稅。筆者多次呼籲留意這類成交有違雙辣稅的用意及供應不足下用家優先的原則，是時候堵塞漏洞，但執行上還看政府有否決心。

另外，開始有不少人對筆者表示，若價格回落有興趣買二手樓。這些用家受上班、子女上學、鄰近親屬等地區限制，一手樓只集中某些區份且屬遠期樓花，未能滿足他們的要求。受各項調控措施及稅制扭曲市場影響，加上未來長遠供應存在變數，二手業主未肯大幅減價，反而改放售為租，出現買賣斷層，供應增加暫未能照顧這班用家。若情況持續，政府可能要想想辦法如何加快二手樓的流轉。

負面消息頻頻傳出

近日香港在基建及樓策頻頻傳出負面消息。先有港珠澳大橋，有未可預見的工程延誤及人力資源短缺為由，延期至17年底通車。接著推地計劃亦受打擊，大埔山塘路一幅綠化地改劃備受質疑，有市民直接申請禁制令而非司法覆核，並獲法庭處理，政府只能推遲賣地至明年2月，涉及過千個單位。

市建局的新盤「煥然壹居」更富戲劇性，局方先公佈接受單身人士申請，經濟條件與家庭相同，繼而數位非執行董事聯署反對，指市建局未有充分討論及程序出現錯誤，社會對資助高收入單身人士強烈反彈，最終市建局調低入息及資產上限。

一連串事件看似偶然，其實是凸顯策略、管治及執行力問題。各項大型基建，包括沙中線、高鐵、西九、蓮塘口岸等，全數大幅超支及延誤，每次公佈事件時政府未能掌握全盤資訊，顯後知後覺。事實上，高鐵一役已吸取不少教訓，政府有必要全面提升各項目的監督及管控能力，檢討及明確政府派駐各項目人員的職能並增加問責條款，增加公佈進度的次數。

本欄多次談到建造業人力資源短缺問題，是時候成立專案小組，研究各項基建及推行長策人力資源的需求，提出可行辦法，長遠解決資源缺口。

提升策略制定及執行力

綠化地面臨司法覆核亦非首次，本次事件更升一級。地皮面對司法覆核可如期拍賣及動工直至司法覆核得出不同結果，而禁制令則馬上生效，法庭受理代表表證成立。矛頭直指政府開發綠化地建豪宅而非市民可負擔的房屋。未來還有數十幅改劃地，類似禁制令可能陸續有來，供應將延誤。

市建局煥然壹居原屬市建局樓換樓項目，並非資助房屋。梁振英在15年施政報告宣佈，為了協助市民上車，把項目撥出七成作高檔居屋，以市價8折出售，成為香港首個既在市場發售，又以資助模式出售的樓宇項目。由於市建局並非政府機構，不獲歧視條例豁免，若接受家庭申請，亦要考慮要接受個人申請，否則可能違反歧視條例。又因考慮不周，出現推出後馬上修改的尷尬場面。雖然市建局最後調低單身人士入息及資產上限，但仍要面對家庭成員分拆申請的漏洞，亦可能面對司法覆核令項目延期。最終符合單身人士能力範圍的單位可能只有十數個，吃力不討好。

歸根究底，這些所謂先導計劃，未有明確理念，未有配對市建局的願景及使命，未有預先做好可行性研究就推出，執行力弱又把問題放大。未來還有一大堆試行計劃如出售公屋、青年住屋等，雷聲大雨點小，卻令各部門疲於奔命應付執行細節。政府實在有必要查找自身不足，大幅提升策略構建力及執行力，做出成績以挽回民眾信心。◇