悉尼房地產市場是否見頂？

從Domain遠望悉尼天際線。（wikipedia）

【大紀元記者鄭庸澳洲悉尼編譯報道】據澳洲房地產觀察網報道，最近關於悉尼房地產市場是否已經到頂的問題，出現了不少分析文章，房地產數據公司CoreLogic RP Data的分析師庫捨（Cameron Kusher）最近也發表了他的意見。

房價升幅減慢

悉尼房地產市場，自從2012年5月觸底以來，一直呈現上漲的趨勢。從那時起，房價總共上漲了49.5%。舉例說，一所在2012年5月價值50萬澳元的房子到現在值747,704澳元。數據顯示房價以很快的速率上漲，但到最近上漲速度開始減慢。8月份，房價漲了1.1%；9月份的頭20天裏，只漲了0.3%。

買賣宗數減少

買賣成交量並不是衡量房地產市場的及時指標，因為統計中的房產買賣，都是在一段時間前完成的。而且，樓花的買賣是按合同簽訂日計算，待交割完成時才計算在內，這可能是幾年之後的事了。2015年6月的數據顯示，今年第二季度，房產銷售量是23,432 套。與2015年同期比，獨院房銷售量少了5.5%，公寓房少了16.5%。

上市待售時間加快

2015年7月底，悉尼房子一般在上市25天後即售出。CoreLogic RP Data公司發現這待售時間，是自2005年初最快的，說明在悉尼各地，需求仍然相當強勁。

拍賣成交率平穩

至9月19日這一周的拍賣成交率是73.2%，與一周前沒有變化。在今年4月份拍賣成交率達到最高的90%，之後約在78%左右。值得注意的是，近幾星期上市拍賣的房產數量比一年前大增。

不論如何，佔悉尼房產銷售四分之一以上的拍賣市場，在近幾個月是疲弱了，而且從銷售旺季的春季至今也沒有反彈起來。

上市房產數量增多

悉尼地區在9月22日之前的四個星期，新上市的房產數量是8,525 套，在市場上待售的總數是20,121 套。新上市數量處於2014年11月底以來的最高。市場上的待售總量是2014年12月中的最高。與去年同期相比，新上市的數量與在市場的總數量，分別增加了19%與5%。

抵押貸款放緩

CoreLogic RP Data公司的抵押貸款指數在最近幾周明顯減弱，下滑了2%。特別是買投資房的抵押貸款，變得越來越難以貸到，可能是房地產市場需求減少的最初跡象。

建房批准量創新紀錄

2015年7月的建房批准數據創出最高紀錄，達到5,159套住房。此前的12個月裏，有15,213 套獨院房被批准，有創紀錄的30,921 套公寓房被批准。新房的大量出現，有機會舒緩悉尼住房短缺的問題。

悉尼住宅。（wikipedia）

房租及回報率歷史新低

2015年8月前的12個月裏，悉尼的房租升高了2.3%。這是至2013年5月以來的最低的增長幅度。在房租增長緩慢而房價增長迅速的情況下，悉尼的租金回報率跌至歷史最低水平。2015年8月，租金回報率是3.3%。紐省房產投資活動最近創出新高，而且一直維持在很高的水平上。很多的投資者似乎沒有在意房租的回報，比較關注未來的增值潛力，以及負扣稅的好處。

總體市場漲幅減慢

儘管數據總體來說無疑仍然很強，但是市場開始轉緩的跡象已經出現了，某些跡象或許意味著市場的最高峰已經過去。歷史最高水平的待售房產數量、抵押貸款的需求減弱、拍賣成交率減少，是導致悉尼房價上漲速度減慢的主要因素。但在低抵押貸款利率的刺激下，房價將繼續上漲，只是漲幅小一些而已。◇