【樓市動向】了解政府樓市底線 語言偽術不攻自破

CCL歷史高位徘徊 港島區樓價創新高

文／勤智

反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）上周創新高後靠穩，最新報146.67，按周微跌0.17%。四大分區指數個別發展，港島按周升0.37%，連升兩周兼創新高，新界西回升0.16%，九龍區及新界東分別下跌0.62%及0.53%。其餘領先指數亦輕微調整，大型單位指數、中小型單位指數及大型屋苑指數分別小幅下跌0.05%、0.19%及0.15%。

資訊混亂令市場波動

全線領先指數窄幅上落，暫時未受股票市場下滑影響。代表中高價樓的港島區還有力創新高。成交銳減，理論上指數波幅應該較大，但情況仍未有出現，代表劈價成交只屬少數。有指近期二手成交淡過沙士，主要原因是大部份業主依然態度強硬，過去樓價升幅非常可觀，不急於售樓，有部份業主由賣轉租，即使近期議價空間擴闊，仍未能符合買家期望；再有就是銀行估價亦非常進取，議價能力仍歸業主，短期成交難有突破。

市況方面，過去周末新盤成交只有二百多宗，屬近期新低，大型新盤成交亦暫告一段落。踏入第四季，新盤供應達7至8千伙，若全數如期推出，將可考驗市場吸納能力。

資本市場方面，前周美國聯儲局考慮中國經濟下行影響以九比一大比數通過維持利率不變，但聯儲局主席耶倫在另一場合指美國年內會加息；不過中國經濟風險不會於本年第四季降低，消息資訊混亂，市場無所適從，令股市大波動。與其不斷找藉口拖延加息，倒不如盡快加息以釋除市場疑慮。筆者認為即使美國加息亦只是一次起兩次止，利率平均值回歸化言之尚早，直至全球經濟復甦穩定，商品價格回復升軌為止。

政府左右樓價調整

日前梁振英對傳媒表示，過去3年政府不斷努力增加土地供應，新樓供應較之前大幅增加，未來一季新落成私人樓宇供應量相當大，但目前本港的房屋問題仍然嚴峻，政府會繼續努力增加土地供應，現時不會「減辣」；續指大部份家庭及年青一代仍然負擔不起現在的樓價，政府會繼續遏抑物業的炒賣和投資需求，以及香港以外人士在港買樓的需求云云。

剛巧筆者上周分析本港經濟所依賴的轉口、金融業、自由行均無以為繼，且面臨頗大下行風險，但地產及基建卻是一枝獨秀，而政府收入與樓價有著千絲萬縷的利益關係，萬一連樓市亦不保，政府收入將大跌，經濟或出現衰退。經歷03年沙士及八萬五令樓價大跌負資產的慘痛教訓，觸發起的民怨，董建華因此而腳痛下台，政府深深明白，樓市大幅下滑，不但收入減少，且將會得罪很多人，包括權貴、本地地產商及近期非常活躍的大陸地產商、百多萬私樓業主。而高樓價的影響就是新一代未能置業、更多人加入近30萬人的公屋輪候冊，更多人被迫進劏房，但政府對這毫不在乎，因為沒有人因此而需要問責。政府根本不願樓價下跌，這才是政府的底牌。前文提及，政府對挽救經濟無能為力，但對樓市則可上下其手。

梁氏言論模棱兩可

回到梁氏言論，有幾點值得留意：其一，實施買家印花稅後，樓宇短線投機活動基本上已絕跡，大可繼續，不必修改。但物業投資需求依然旺盛，有指新樓盤有三成投資者，二手盤則沒有統計。在資金沒有出路下，相信比例亦不遑多讓，顯示現有政策未有效體現用家優先。雙辣稅實施後，樓價再升近24%，效用成疑。發展商則繼續推出各式各樣的稅項回贈計劃，抵消辣招影響之餘，亦令實價透明度降低。問題不在於減不減辣，而是根本上有必要全面檢討雙辣招，研究更可行更有效的辦法。梁氏言論意味政府自滿於辣招，不願改變。

其二，不知梁氏所指的不會減辣是否包括維持其它調控措施？財政司司長曾俊華已公開唱反調，指美國即將加息，政府會密切留意樓市發展，需要時會作調整。言下之意，就是指樓市有下行風險，屆時將撤消部份調控措施，支撐樓市。梁振英到時大可以說撤消調控不是減辣。

其三，他指大部份家庭年青人仍然負擔不起樓價，所以不會減辣。可是政府從來沒有樓價管理機制，根本就沒有設定所謂合理負擔水平，不然樓價亦不會達到全世界最難負擔的城市。政府有必要澄清參考依據，何時才會減辣。

其四，即使不減辣，政府也有很多方法撐樓市，最簡單直接的方法就是改變供應期望或增加需求。另文再探討。

總括而言，樓價只會因應市場情況小幅調整，要回到政府去年5月減辣時的水平機會甚低，多年高地價高樓價政策已無歸路。◇