【樓市動向】置業風險不容忽視 不置業風險亦難免

CCL仍處歷史高位 新界東兩連創新高

文／勤智

反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）連升三周後靠穏，最新報146.76，按周微跌0.01%。四大分區指數個別發展，港島及新界西分別按周下跌1.17%及0.67%，九龍及新界東則上升1.16%及0.61%。其餘領先指數互有升跌，大型單位指數再升0.42%，中小型單位指數下跌0.09%，大型屋苑指數則無變動。

成交萎縮樓價未跌

指數已基本上反映八月份股票市場大幅下滑後的成交價，顯示二手成交價暫未有調整，新界東樓價更連升4周兼再創歷史新高，大型單位指數更於一個月內上漲4.14%，大幅跑贏大市。事實上，CCL一年半上升三成多，在架床疊屋的調控措施下，依然錄得如此升幅，是當局出招未有對症下藥的結果。市況方面，股市雖然暫時喘定，但基本下行之勢不變，大部份買家期望業主因應市況減價，但只有個別業主降價出售，其餘則觀望或改賣為租，二手成交因此大幅萎縮。

新盤熱潮亦有退減跡象，除了東涌大型新盤外，其餘單幢盤未能全數沽清，撻訂亦開始增多，相信未來發展商開價轉趨保守。筆者上周以樓價見頂為題，觀乎現今市況，維持見頂預測，下調多少，另文分析。

車位供應短缺，炒賣瘋狂程度未減，元朗某大型屋苑最新車位成交價達170萬新高，車位租金水漲船高。新一代中產生活質素因樓價失控每況愈下，除了壓縮空間，綠化環境縮減，擁有座架亦非一般中產家庭可享。外圍方面，聯儲局加息討論了兩年多還未付諸實行。全球經濟不明朗，美元走強，股市下滑，商品價格大幅下跌，油價低企，互聯網購物急增，通脹難成氣候，即使加息亦只是象徵性，難言加息周期啟動。

入市細單位高風險

近期股市波動，官員又再出口術提醒市民。發展局局長陳茂波發表最新網誌，指樓市已出現根本變化，現時一手樓因競爭激烈而貼近二手樓價，未來私樓單位供應相當多，加上近日外圍經濟情況不明朗，均會影響樓價，呼籲買樓小心衡量風險，量力而為。

一如以往，本港出現股災後樓市下行風險增加，官員提醒市民注意風險，無可厚非。未來私樓供應逐步增加，但局長的所謂供應相當多，其實是指未來四年若八萬個單位，與過去20年平均落成量相若。是否全部如期落成亦未知之數，翻查過往紀錄，真實數字低於政府預期，本年頭7個月只及全年預期的38%。即使供應達致預期，亦只是符合長策中預期供應量。

需求方面，因長期實施調控及雙倍印花稅，理論上投資及外來需求只佔少數，用家需求可能因股災而延後，但相信不會突然消失，供應增加只稍稍紓緩供求失衡，未能扭轉局面。萬一樓價真的下滑，不排除發展商改變策略，延長供應時間，實施更差異化市場策略，把市場再細分，減低競爭。

反而局長應該提醒市民留意新盤劏房化，這些不適切居所將大量湧現，又因樓價高企把需求壓進該板塊，萬一樓價調整，該類單位將受最大影響。

不上車面對另類風險

誠然，入市要面對多重風險，但不要以為不置業就可避免風險。樓房有一定必需性，前金管局主席任志剛就曾經提出不置業等同沽空，一天未平倉，風險一天存在。除非父母擁有物業，打算終生與父母同住，未擁有物業者將要面對租金上漲的風險，而收入增長未能追上，蠶食可支配收入。還有就是樓價飆升，首期升幅超越儲蓄能力，買家被逼壓縮住屋空間的風險。再有就是退休後面對沒有收入但租金支出上升，資產負債不配置的風險。等資助房屋可能是出路，但不知等到何時。等樓市回落亦不知等多久、調整深度會否足夠？即使已上了資助房屋，亦難保政策永遠不變。政府政策改變及失誤把以上各風險加倍放大。相對硬著頭皮入市，鎖定負債，面對利息及收入風險，兩害只有取其輕，風險胃納因人而異。現時樓價極度超越負擔能力，相信當中風險溢價應佔一部份。

不得不提的反而是金管局總裁陳德霖講話，他指近期中港股市波動，對樓市氣氛有影響，密切留意市況發展，有需要時推出適當措施。讀者可以想想，經濟下滑帶動樓市下行，金管局將會推出甚麼樣的措施？那當然是穩定樓價的措施。本港經濟面臨困境，萬一樓市大跌，後果不堪設想，除了撐市已別無它選。另文再深入探討。◇