資本巿場大調整樓市將何去何從

CCL連升兩周大型單位指數新高

反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）連升兩周，最新報145.45，按周再升0.42%。四大分區指數個別發展，港島區及新界東分別上升1.27%及0.15%，九龍及新界西則下跌0.97%及0.96%。其餘領先指數亦互有升跌，大型屋苑指數及中小型單位指數小幅度下調0.18%及0.08%，大型單位指數則急升3.27%。

股災令二手買家觀望

CCL指數截至8月23日的臨時買賣合約，即已部份反映股票市場跌幅及人民幣貶值消息，但還未反映上周單日股市跌過千點及外圍大幅波動的情緒。大型單位領先指數彈升越3%，升幅是09年8月中以來最大，情況並不尋常，不排除因成交疏落，以致波幅擴大。新界東樓價升至歷史第二高水平，距離高位不足0.05%，樓價暫未有明顯下調跡象。市況方面，股災明顯令買家採取觀望態度，等待業主擴大議價空間，二手成交萎縮，但發展商則無懼資本市場下跌，繼續貼市價開盤，銀碼細為主要賣點之一。某紅磡新樓盤，加價加推，一共推出近4百伙，超額認購3倍多，另一東涌大型新盤推出3百多伙，亦大幅超額認購17倍，上車需求依然強勁。資本市場方面，美國把第二季GDP升幅大幅向上修訂至3.7%，市場又指美國加息升溫。事實上，加息目的為壓抑通脹，油價及商品價格半年來不斷下跌，資本市場動盪，美元處於強勢，通脹難成氣候，況且加息可能加劇市場動盪，筆者維持年底前美國不會加息的預測，意味按息仍將處於歷史低位。

股市走勢領先樓市

中國大陸經濟下行風險增加，引發全球股災，樓市會否繼續上升，還是已見頂，馬上成為市場熱話。拆解問題之前，先研究歷史數據。自從回歸以來，特區股票市場可分成六個階段，首先是九七年前回歸炒作，泡沫爆破，股市急跌。至98年8月中，國際炒家衝擊亞洲貨幣引至亞洲金融風暴，最終特區政府出手救市，擊退大鱷，股市迅速反彈。00年3月科網股熱潮至把股市推至高位後泡沫爆破，恆指繼而拾級下跌至03年4月底沙士疫情受控為止。經過恐慌性拋售，政府大力振興經濟，取消8萬5建屋計劃，推出自由行，特區經濟逐步向好，恆指反覆上升至07年11月初歷史高位，又因經濟基本因素未能支持，投資者離場，加上美國次按泡沫爆破，引致雷曼倒閉，一年間股市暴跌6成多。其後各國央行出救市，把基準利率降至歷史新低，恆生指數又回到1萬8千點至2萬3千點水平徘徊。至14年底，滬港通開通，股市又再炒作，升至今年四月高位。近期中國大陸股災，恆指從高位暴跌22%。除了98年出手買股外，政府採取積極不干預政策，資金流向自由，加上資金並非投放在特區實體經濟，而是無形的金融資產。環球市場偶有突變，特區頓成提款機，令股市狂升暴跌。

本年樓價高位或已出現

若以CCL作為樓價參考，走勢跟股票市場亦不遑多讓：97年10月樓市因過份投機而見頂，其後再遇上亞洲金融風暴令樓價回落一半，科網熱潮只帶來些微刺激，樓市升幅遠不及股市，及後因沙士樓價回落至回歸後紀錄低位，然後又幾乎直線上升至今，除了08年金融海嘯小幅調整。筆者整合了恆指高低點及相對CCL的表現（表），當中還有幾點值得留意。其一，眾所周知，股票市場是實體經濟領先指標，理論上經濟環境主宰股市及樓市升跌，但樓市走勢有一定滯後性，不論是高位還是低位，基本滯後股市兩至四個月。恆指本年4月底見頂，CCL 8月初曾見146.07，有可能是本次升市浪頂。其二，股票市場波幅驚人，但樓價波幅亦不遑多讓，97樓價高位與03年低位跌近七成，四年間又可反彈一倍，金融海嘯後又可再升兩倍多，升跌幅度超越同期股市表現。其三，供應量明顯影響樓價，98年定立的8萬5建屋目標，令科網股熱潮未能帶來樓價明顯上升，其餘威亦令樓價於沙士後至07年中升幅遠不及股市。及後，供應開始萎縮，配合按揭利率走低，樓價狂升，跑贏同期股票市場。增減供應政策對樓市影響，需要三至四年才浮現。觀乎股市走勢，樓市後市將如何下回分解。◇