日圓貶值大陸炒樓團轉攻日本

去年東京市中心一處52層包括酒店、辦公室、住宅綜合開發大樓開幕啟用，吸引大批潛在買主前往參觀。（YOSHIKAZUTSUNO/AFP/GettyImages）

【大紀元訊】中國大陸炒樓團將加拿大溫哥華、澳洲悉尼和美國一些城市屋價炒高之後，現在將目標瞄向了日本。日圓貶值至22年低位，以及東京2020年奧運會前的多項建設陸續展開，吸引了不少中國置業投資者。

位於北京的房產經紀商一個月出兩團，東渡至日本東京和大阪為期3日看樓之旅。另外，來自上海的置業旅行團也將很快出發。這些置業者不外乎是為了在海外尋求一個安全投資之處。

中資日本置業年增20%

據日本瑞穗信託銀行數據顯示，2014年外國投資者在當地掀起一輪房產購屋熱潮，外國資金約佔全年交易總額的20%，逾100億美元的資金湧入市場。其中，東京市中心的許多高檔物業受到海外投資者的熱烈搶購。

在海外投資者中以中國最引人矚目，來自中國的投資機構、自然人均對日本房產表示感興趣，據日本不動產研究預測，來自中國富裕階層的私人資本，2014年進入日本房地產的金額至少達3億美元。相較於近一年到美國置業花費286億美元比起來算是小數目，但發展潛力大，許多日本房地產為此聘請精通中文的員工。

據地產研究機構Real Estate Economic Institute稱，東京公寓價格已漲至1990年代初以來的最高水平，2年內的漲幅達11%，主要是歸因於中國所帶動的投資熱。大阪經紀人Zhou Yinan稱，中國購房者對日本房產的需求增長快速。與去年同期相比，中國大陸的置業者增加了20%。「去年，華人置業者主要來自台灣。但自從去年10月份日元兌人民幣貶值以來，這種趨勢就發生了變化。」還有幾千個中國大陸置業者自行前往日本，衝擊東京池袋（Ikebukuro）唐人街地區的房地產，中國超市門外的免費報紙上也刊登滿了包括出售房產的分類廣告。

回報酬率高現金搶屋

2008年全球信貸危機以來，日本經濟不景氣導致東京樓價漲幅落後於紐約、倫敦、香港等主要城市，加上過去兩年半間日圓貶值了41%，使得日本樓價不但較負擔得起，投資報酬率相對來說也較高。東京房產經紀商Best One Co的Song Zhiyan稱，最近有太多來自中國的買家。「我只與那些能夠付現金的人打交道。何必浪費大家的時間呢？」

她在微信群裏告訴那些潛在買家稱：東京的住宅賣的非常快。常還在商量樓價的時候，這個屋子就已經被賣出去了。她的中國客戶到東京來買樓的數量，過去半年裏增加2倍。據台灣信義房屋仲介東京分社稱，今年第一季度，日本對中國大陸和台灣人的房屋銷售同比飆升了70%。日本每賣出100套住宅，就會有10－15套住宅賣給亞洲人。

華人購房小心踩到地雷

隨著日本人口銳減，空置率正逐年攀升，投資者需謹慎，以免踩到日本的房產地雷。據日本公佈的數據，平均每7間住宅，就有一間是無人居住。日本的人口在2008年達到高峰，而每位婦女生養孩子的人數只有1.4個，加上嚴格限制移民，人口減少幾乎是必然，空置率將持續增加。

野村總合研究所不動產部門分析師榊原涉（Wataru Sakakibara）表示，由於日本地震多，人們通常不願拉長房屋的使用年限，取而代之的是「舊的報廢、蓋新的」的心態。日本為了如何讓人住進房屋，或拆除房屋而頭痛。如果不採取任何措施，政府估計，20%的住宅區到了2050年會變成鬼城；野村估計到了2023年，每5間住宅就有1間吉屋。這個曾經有全球最高樓價的房地產市場，在1992年的高峰後就在萎縮。住宅本身是不斷貶值的資產，榊原估計，20年後，房地產將只剩下土地價值。與此同時，新屋子及公寓還是不停地蓋，三菱不動產表示，新的住宅可以用100年，但社會的需求，包括大小、設施、設備則是隨著時間改變的。另一轉折點則是1981年引進新的抗震標準，也使舊屋不受青睞。

外國人在日本購買房地產，除了匯率的風險，還要留意「日本房地產管理費及稅金重，折舊超高」，華人很可能買到很難轉手給日本人的屋子，只能等其他不懂的華人買家被套牢。◇