樓市動向 連番出招未見成效 樓價升幅冠絕全球

文／勤智

政改否決未影響樓市

反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）連創歷史新高後稍稍回落，最新報142.26，按周下跌0.73%。分區指數方面，港島區、九龍及新界東分別回落0.78%、1.12%及1.29%。新界西則連升四周兼再創歷史新高，按周升2.11%，升幅創34周新高。其它領先指數全線回調，大型單位指數上周急升後回落2.27%，面對先前升幅，中小型單位指數及大型屋苑指數分別按周輕微調整0.48%及0.33%。雖然CCL未有再創新高，但代表上車盤的新界西則連番上升，代表大市基本上已擺脫政府收緊按揭的影響。上周屯門區賣地呎價創區內新高，刺激該區樓價繼續向上，短期樓價繼續試新高。另外，立法會否決政改，全屬意料中事，未見對樓市股市有任何負面影響，反而投票結果甚具戲劇性，民間直言「天有眼」，事件亦令建制派議員醜態盡露。大部份建制派議員連離開議事廳的理由都不知道，出事後則你推我搪，為了「等埋發叔」，有票都不投，貽笑大方。這些人部份更擔當行政會議成員、內務委員會主席、財務委員會主席及其它副主席重要職務，間接影響特區樓市發展方向，其中尤以吳亮星粗暴通過東北發展撥款一役，遺臭立法會。這些人士大部份盲從附和政府及中共政權，事件完全暴露他們的真面目。真心奉勸這些人及早回頭，認清真相。

特區樓價升幅登榜首

萊坊發表15年第一季全球樓價指數，在調查的50多個國家中，特區樓價按年增長達18.7%，升幅又再冠絕全球。報告直指特區在各項調控措施下，因供應不足及負擔能力受限令小型單位受追捧支持升幅。仔細分析報告結果，還有幾點值得分享。其一，頭十位有七位屬歐洲國家，升幅主要是受量化寬鬆，按揭利率再跌及貨幣貶值雙重影響，令固定資產價格上揚。排名第二的土耳其，里拉對美元貨幣一年貶值22%。反觀特區，利率早已跌無可跌，加上貨幣與美元掛鉤，港幣極強，理論上不利資產價格，再加上架床疊屋的調控，仍然錄得如此升幅，實在非常駭人。其二，各國央行不斷放水，但全球樓價過去12個月平均升幅只有0.3%，亞太區亦只有3.4%，升幅屬三年來最弱，十數個國家錄得房價下跌，其中包括中國大陸、新加坡及日本，量化寬鬆並不一定推高樓價，還要看其它經濟因素。其三，單看一年數據或許未夠指標性，筆者整合了過去六年數據給讀者參考（表一）。數字已說明一切，特區樓價連升6年，期間3奪冠軍寶座兼升幅超越兩成，11年及14年分別排名3、4位。除了13年受制於雙辣稅升幅只有個位數外，其餘各年皆以雙位數百分比上升。6年累計升幅高達154%!

樓價超高政府責無旁貸

筆者利用CCL計算過去六年指數年度化波幅（Volatility）少於4%，皆因指數幾乎處於直線上升，依據統計學，波幅低屬於意料之中。若讀者知道有任何資產（以美元等值）計算有類近升幅且價格波幅小於4%，請馬上賜教。投資特區樓市回報可謂無出其右。從以上數據還可得出幾點結論。特區樓價升幅遠超全球平均，運房局局長張炳良先前所說的樓價升幅是由於各國央行實行量化寬鬆的論點站不住腳，升幅是由於特區內部因素。經濟增長亦絕不足以支持升幅，唯一合理解釋就是政府製造的供應缺口極為龐大。其二，在各項調控措施及雙倍印花稅下，升幅仍問鼎全球，只能證明政府調控力度不足，且未有對準根本問題。其三，樓價飆升問題持續多年，證明政府從思維上長期不重視問題的嚴重性，更遑論拿出有效解決方法。不經不覺，梁振英已上任三年，上任時稱處理樓市問題乃重中之重的豪言壯語仍猶在耳，但結果如何?在他管治下，特區頻頻以負面新聞登上國際舞台，除樓價瘋癲外，還有被外國冠以洗黑錢天堂惡名，又剛剛被歐洲委員會的列入「不合作稅務管轄區」名單。若再不修正發展方向，不難想像數年後特區將變成怎樣?下回續談。◇