陸人口危機導致房地產業長期下滑

（大紀元2015年06月25日訊）【大紀元記者蘇晨綜合報道】大陸多城市樓市近期回暖，就在市場剛出現活躍時，卻又爆出二三線城市樓市呈現出與過去不同的情 況，因人口危機將嚴重影響樓市，業內人士對此表示十分擔憂。事實上，在此輪樓市回暖中，上游土地市場不僅沒有因此而好轉，反之還出現成交大降的局面。

二三線城市樓市呈新特徵

以珠三角地區的東莞、佛山為例，從成交分佈來看，這兩地靠近廣深區域的樓盤出現明顯回升，可遠離廣深區域的專案，當地購買力依舊不足。

中原地產東莞研究總監車德銳近日對《華夏時報》稱，靠近深圳的鳳崗鎮往年成交量在東莞只能排在八九位，但今年躍升第一。除臨近深圳的片區，東莞很多區域仍舊 蕭條，在遠離深圳的幾個城區，首次置業的購房者明顯不足。現在本地的居住需求已處於飽和狀態，90平米以下的中小戶型出現滯銷，「東莞城區項目在今年開年 後大多面臨找客戶難的問題。」

碧桂園集團內部人士表示，佛山全面放開限購後，四五月的成交量上升40%－50%，成交主要依靠廣州、佛山交界區域的樓盤。因交通便利，越來越多廣州的上班族選擇在價格更低的廣佛交界處購房。

廣州當地一開發商稱，「由於近年來房價上漲過快，90平米以上的大戶型住宅總價過高，使得大戶型房源成交放緩，因此不少開發商將原有的大戶型分割為小戶型出售，造成了房源結構供應不均衡。」

今年隨著樓市新政不斷出台，大量換房購買者入市，使100－130平米房源的需求量大增。以東莞為例，換房需求逐年持續上升，以115－145平米的房源為 例，這部份房源的成交量在2013年下半年占總成交量的11.6%，2014年上半年則上升至15.8%，今年上半年占比達到16.7%。

而離一線城市較遠的二線城市，上述矛盾並不突出。湖南中原資源中心總經理陳世霞表示，長沙不存在供求結構失衡問題，各種戶型的供應量都比較大。

人口危機將嚴重影響樓市

睿信管理諮詢總裁薛迥文對上述陸媒表示，「長三角、珠三角周邊的不少二三線城市共同面臨的問題是，由於當地產業轉型升級不成功，高端人才流向一線城市，中低端人口返鄉，人口流失問題逐年加劇，致使這些二三線城市樓市後繼增長乏力。」

薛迥文還稱，改善性需求釋放只能短期提升成交量，但這無法改變購房持續縮減的趨勢。現在大多數二三線城市面臨的問題是後繼無人，一個是因為人口結構發生了變化，另一個是人口增量在減少。

陝西、湖南長沙等多個省市統計局發佈的2014年報告顯示，當地正面臨城市常住人口增加趨慢、老齡化進程進一步加快、人口紅利消失、勞動力不足的問題。

克而瑞華東區副總經理高院生表示，浙江各城市普遍問題是新增人口不足，核心產業如外貿一直在下滑。「比如寧波本地人購房之前幾年被嚴重透支，而外來人口有限，就存在購買乏力問題。」

國泰君安分析師認為，從2014年起，房地產長周期拐點已到，市場短期回暖難改行業長期下滑趨勢。東莞一位業內人士擔憂，「在政策刺激下，很多地區的投資性 需求再次釋放，掩蓋了人口危機問題，改善性需求在集中釋放後，市場需求後繼不足，真擔心這是市場最後一次瘋狂」，一旦寬鬆的貨幣政策以及股市財富效應退 潮，樓市又將是一地雞毛。

土地收入驟降近50%

事實上，上述業內人士的擔憂也不無道理，從今年上半年土地出讓金大幅度縮水，也可見樓市疲態難掩。往年樓市好景時，上游土地市場也必定大豐收，然而這次卻持續下行。

中原地產市場研究部統計資料顯示，2015年上半年以來，北京等全國十大重點城市合計土地出讓金為2549.8億元，與2014年同期的4852.99億元相比，下降47.5%。

其中，一線城市降幅最為明顯。除上海外，其餘三大城市上半年土地收入均大幅下跌，北京同比下降46.2%，深圳降幅達80%，廣州降61%。

中原地產首席分析師張大偉認為，包括北上深廣等主要城市在內，儘管上半年也出現一些高價地塊，可因為掛牌土地總體減少，造成土地出讓收入整體銳減。

分析認為，土地市場延續蕭條，這說明樓市並沒有真正好轉，短期的回升並不能真正消除風險，庫存量依然高企，市場需求不足，這是導致開發商不敢放開拿地的主要原因。◇