樓市動向 儲首期投資需審慎 置業等同投資未來

CCL新高後微跌　各區回調新界西獨升

文／勤智

反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL) 連創新高後輕微回落，最新報141.60，按周跌0.53%，但仍屬歷史次高水平。各區指數方面，除了新界西按周反彈0.61%外，其餘各區均有所調整，港島、九龍，新界東分別下跌1.4%、0.37%及0.99%。其它領先指數亦全線輕微調整，大型單位指數、中小型單位指數及大型屋苑指數分別回調0.86%、0.49%及0.54%。

各國量寬資產價難調

指數已反映金管局收緊按揭後一個多月的二手成交價，證實辣招未能令樓價調整。某地產商於油塘新盤上周開售，數小時內極速沽清兩百多伙，將軍澳某大型新盤作最後一輪推售，反應依然踴躍，入票超過一萬張，5百多伙數小時內沽清。市場供不應求的情況嚴重，以致搶購持續，按照代理資訊，購買新盤當中仍有不少投資者，辣招亦未能讓用家優先，情況值得思考。4月份一手有可能突破3千宗，創一手新例後單月新高。大型一手銷售告一段落，需求很可能回歸二手市場令二手成交回暖，價格亦難以下調。市況方面，股市狂潮再起，股價狂升暴跌。近期豪宅成交呎價不斷創新高，相信有部份資金針對高檔次物業套股換樓。上月份中國出入口按年錄得雙位數下跌，意味中國經濟加速收縮，上周日人民銀行突然大幅減存款準備金率達1%，釋出1.3萬億人民幣以刺激經濟，催谷樓市及股市，看來量化寬鬆只是剛剛開始，短中期資產價格難以下跌。

儲蓄首期需留意風險

港股又再進入人人皆股的「大時代」。眼見股票市場短期內大幅升值，儲蓄人士莫不心動，尤其是準備首次置業人士，更希望投資股票，追求更高回報，盡快達成上樓夢想。值得留意的是現時市況跟九七年不盡相同，當年利率相對較高，儲蓄定期有合理回報，港元與美元掛鉤，美元利率較高，存放美元收息者不少。再有就是當年樓價上升是因為大量投機活動而非供求失衡，整體樓價負擔比率超越九成，投機資金撤退，股價及樓價同時急速回落。現時經濟環境是鼓勵借貸懲罰儲蓄，零利率加上高通脹，逼使投資者把儲蓄首期的資金投入股市博一博。筆者勸喻儲蓄首期人士衡量自身風險、投資年期及流動性需要，不要在沒有明確策略下跟風把大筆資金投入股票市場，萬一股市大幅調整，樓價很可能不會回落，皆因辣稅及多次調控已令大部份投資者退場，市場由用家及強大需求缺口主導，套股回樓可行性低，以至錯失入市時機。儲蓄首期投資的方案應偏向保守，可利用目標存款於短期保證回報儲蓄壽險，或以小量資金投放期權「刀仔鋸大樹」。

長策應以置業者優先

樓價嚴重超越負擔能力，那為甚麼市民仍咬緊牙關爭相上車?其一，未來租金預期將不斷上升，理由眾多，其中包括通脹高企，持續量化寬鬆，貨幣貶值資產價格上升，收緊按揭令租盤需求大升等。其二，政府取消租務管制之後，租金在續約時升幅可以非常驚人，尤其是細單位，因應樓價升幅隨時升三四成，令租客大失預算。反之，供樓支出相對穩定，就算加息，因要通過壓力測試，負擔亦在預算之內。按現時經濟環境，未來數年加息超過三釐機會甚低。其三，市況長期扭曲，議價能力盡在業主，業主有權選擇租客，收回單位，重新放租，更不排除對租約條款增加限制，對租客不利。其四，供應長期不到位，政府連番出招亦未能對症下藥，已令越遲買越貴的心理因素變成事實，為了避免將來更難上車，唯有勒緊褲頭儲蓄首期。最重要的因素還是租金是一項消費，而供樓則是投資於自己及家人的未來，自置居所就能安居，從而樂業，十數年後就可完全擁有自己的物業，退休後少一份擔憂，百年歸老亦可惠及子孫。

現時長遠策略就是以供應量為主，其假設就不管物業落在投資者或業主手中沒有分別，皆因投資者會把物業放租，從而令供應回到市場，這與政府鼓勵自置居所的房屋願景南轅北轍，政府實在有必要改善長策以回應可見未來在供應缺口下置業者優先的訴求。◇