文／勤智
反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）四連升後首次回落，最新報139.7，輕微下跌0.25%。分區指數個別發展，港島、新界東及新界西分別下調2.29%、0.74%及0.41%，九龍區保持升勢兼創新高，按周再升0.71%。其餘領先指數亦互有升跌，大型屋苑指數及中小型單位指數分別下跌0.61%及0.55%，但大型單位指數則彈升1.5%兼創歷史新高。
問題轉移租務市場
指數已反映收緊按揭後大半個月的成交。明顯地，大型單位未受影響，二手盤則受辣招及大型新盤開售雙重夾擊下成交大幅萎縮，但呎價則未有回落，反之破頂價個案仍不絕於耳，原因只有一個，就是市場缺盤，在缺乏競爭下，業主只需要找一個有實力的買家願意出價便可。雖然議價空間有擴闊跡象，但大部份都是把先前瘋狂叫價略為收斂，真正低於市價放盤者甚少。
由於加辣後置業更困難，買家被迫轉買為租，刺激租賃成交急升，租售比例升至八成，租金亦錄得升幅，由1%至5%不等。政府出招缺乏全盤考慮，只是把供應不足問題轉移租務市場。
市況方面，將軍澳一手盤熱賣，其中一盤更成為一手銷售新例實施後的票王，七百多伙極速沽清，發展商再加推。現時基本上所有新盤，不論質素地段環境呎價，只要銀碼不大，大眾便爭相搶購。
另外，先前某大埔新盤供應全港最細、不到2百呎的一手劏房，該類單位現時放租比例達三成多，顯示投資者比例甚高，亦間接證明所有招數未能阻止投資者進入上車盤板塊，情況令人關注。
上車最低消費70萬
一篇網上文章引述一對80後未婚男女為求上車，節衣縮食減少娛樂，極力儲蓄的辛酸史，引發大眾熱議。有人大讚毅力可嘉，發揮獅子山下的精神，有人諷刺付出過大，回報不合理，質疑是否值得。亦有人借題發揮，指上世紀六七十年代上一輩七十二家房客也試過，創業儲蓄買樓辛酸亦不遑多讓，新一代人過於急切，不能熬苦，動不動依賴父母及怨政府，實屬年青人本身問題。不同角度得出不同結論無可厚非，但相信事件是不少置業者的寫照。到底現時上車有多困難？
先從基本數字說起。假設準買家為首次置業者，又沒有其他家人幫助，上車盤現價350萬，取用九成按揭，按揭保險分期付款，計算首期印花稅經紀佣金律師費等總和大概52萬。當然買家不能花光所有積蓄入市，必須預留流動資金以作不時之需，若單位需重新裝修及添置家具電器，必須預留額外資金，十餘萬應算合理，即準買家需要儲蓄70萬左右，才符合最低入市條件。
光從數字上看，只要每月儲蓄1.5萬，理論上4年後便可儲夠首期上樓。初出茅廬的年青人沒法每月儲蓄該數目，當然要更長時間，還要適時找到有共同理念的另一半，願意未婚前三四年開始共同儲蓄，方可實現置業先決條件。
入息及按揭左右入市
假設籌得上述首期，準買家還需留意幾點。以上最敏感的假設不是樓價，而是銀行估價，按揭成數及入息。事實上，按現時樓價上落10%，付出差距只是5萬。但萬一銀行估價不足，買家便要承擔全數差額，只要差3%，就是10萬。若因任何理由未能進盡九成按揭，半成按揭差額就是17萬。再有，在金管局新規定下，準買家還需有穩定收入兼符合更嚴格壓力測試才可取用九成按揭保險。粗略估計，月入近4萬元方可通過。即使節衣縮食，努力儲蓄，還需多項客觀因素配合方能上車，而為的只是新界外圍非鐵路沿線不足4百呎的單位，又或是在市區壓縮得只有2百多呎的斗室。過二人世界尚可，但生兒育女的計劃則需要推延，將來換樓又得花另一筆成本。
經最近一輪搶購，上車盤價格暴升，盤源極缺，加上上述客觀條件，80後上車血淚史的男女主角千揀萬揀，有首期至今亦未能上車。到底是新一代捱不得苦，還是樓價超乎現實？答案呼之欲出。
社會不斷進步，但住屋問題日益惡化，平均空間不斷倒退，正所謂安居方能樂業，樓市發展至如此，福兮禍兮，讀者自行判斷。
故事還未完結，儲蓄首期看似未嘗不可，問題是本港有多少人符合這最低資格，與長策又有何關係？下回續談。◇

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