石油跌價 美國樓市受影響

原油價格直直落，對大部份升斗小民而言，不啻多了一個小小的紅包，對全球經濟及金融市場則帶來廣泛的影響；對樓市而言，又直接帶來甚麼樣的影響呢？

文／林清泉　　圖／Fotolia

1月份原油價格跌破每桶50美元，能源資訊局（EIA）上個月的短期能源展望報告中，預測2015年汽油價格在每加侖2.50元，等於每一個家庭在2015年可以省下550元。

房貸利率走向

對房地產來講，汽油價格還帶來更多的影響。全美房地產經紀商協會經濟研究員Scholastica Cororaton在該協會的分析報告中指出，石油價格走低意味著通貨膨脹速度減低，這將會壓低房貸利率。根據房地美1月8日的調查，30年固定利率為3.73%，而15年固定利率為3.05%。

若對中位價格 205,300元的房屋而言，每0.75%利率的降低，可以減少每年1千元的房貸支出。

很多房地產專家2年前對2014年房貸利率滑鐵盧之後，去年底仍有許多專家繼績不死心地預測2015年房貸利率將趨近於5%。但石油價格卻可能讓專家們的預測再次受到挑戰。

根據Housing Wire報道，BAML不動產抵押貸款證券策略分析師Chris Flannagan表示，石油價格若再進一步跌價，將增加房貸利率跌至3.25%～3.5%的可能性。他並認為，4%的利率太高而無法支撐樓市復甦。

興衰繫乎石油

房地產網站Trulia 對去年12月全美前百大都會房屋待售價的分析，發現年度價格增幅最高的前5大城市，有4個在南部地區，包括Atlanta, Cape Coral-Fort Myers, North Port-Sarasota-Bradenton及 Deltona-Daytona Beach-Ormond Beach。

在前10大增幅最高的城市中，有4個在中西部，包括Cincinnati、Detroit、 Lake-Kenosha Counties、Indianapolis。在這十大城市中，休斯頓的石油產業就業人口最突出，有5.6%的人就業於石油相關產業。

若從城市的石油產業就業人口來看，全美只有Bakersfield, CA（6.9%）及Baton Rouge, LA （6.1%） 的就業人口比例高於休斯頓。其他石油產業就業人口高於2%的城市還包括Oklahoma City、Tulsa、New Orleans、Fort Worth。

不過，若把範圍放大到一些更小的城市，則可發現Williston, ND 及Midland, TX等小城市有高達30%的人口就業於石油產業。

在石油產業就業人口高於2%的這7個城市中，上個月的年度房屋待售價漲幅平均為10.5%，比其它百大城市的年度7.7%漲幅要高出許多。可以看出拜石油產業之賜，這些地區的經濟與樓市獲得強力支撐。

Trulia首席經濟學家Jed Kolko在專文分析中表示，從歷史經驗來看，大幅石油跌價可能會帶來能源重鎮的裁員及房價下跌。1980年代的石油跌價，就使休斯頓、Oklahoma City、 Tulsa、 New Orleans等及附近地區的就業及房價下跌，只是就業和房價的跌幅會隔一段時間才反應出來。

幾家歡樂幾家愁

他指出，1986年初至年中石油價格出現年度最鉅幅下跌後，到1986年底失業率下滑至最嚴重，而房價則到1987年第三季開始下跌。

Kolko說，從1980年起，石油價格的變化，會在兩季後反應在就業率上，而房價的反應約要兩年後。

但是對於其它非石油產業的城市來說，石油跌價反倒是一項利多。Cororaton認為，石油價格下跌通常對一般家庭來說都是正面的，在汽油及房貸開支上省下的錢，可望刺激其它領域的消費支出。

Kolko表示，便宜的油價代表交通、 暖氣等支出減少，可帶動地方經濟，特別東北地區及中西部的房價通常會在油價下跌後上漲。

基於歷史之鑒，Kolko預測，從去年下半年開始出現的油價下跌，對石油重鎮的樓市衝擊可能要到2015年底，或到2016年才會浮現。◇