文／勤智
反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）連續四周創歷史新高後企穩，最新報132.69，按周微跌0.09%。分區指數則個別發展，港島區升0.74%；九龍區升0.7%，連續兩周創新高；新界東跌0.59%；新界西跌2.18%，近年半以來首次按周跌幅超越2%。
值得留意的是其餘各大領先指數，包括大型屋苑領先指數（CCL Mass）、中小型單位領先指數、大型單位領先指數企穩，後者更連續兩周破頂。
2014年上車盤升幅驚人
總結2014年全年，CCL升11.5%，港島、九龍、新界東及新界西分別升12.4%、12.3%、14.1%及15.2%，且升勢是從6月初開始，升幅幾可全數歸功政府減辣。
上車盤細價樓跑贏大市，個別新界大型屋苑如嘉湖山莊、沙田第一城等升幅更達25至30%。在「雙辣招」及用家市主導下依然有如此驚人升幅，證明政府製造的需求裂口非常龐大，且長策未能說服市民供應可以到位，導致樓價搶高。大市整體氣氛向好，短期樓市難以調整。筆者建議政府委託獨立調查機構研究一下市民對長策的反應。幾可肯定，長策只屬政府孤芳自賞。
居屋量少難作置業階梯
市況方面，公屋、居屋頻頻創出天價的同時，政府時隔12年再推售新居屋，為數2,160單位。截稿時，房委會派出超過17萬份申請表。基本上，市民只要符合資格都會一試，令居屋變成大抽獎項目，只有少數人獲獎，得獎者等同買中六合彩。
樓價高企，買居屋只需付折扣樓價的10%就可安居，需求自然極度殷切。政府強調構建住屋階梯的重要性，但偏偏長策只承諾於2016至21年建2萬個，居屋供應杯水車薪。這邊廂，政府續推「白居二」刺激樓市，令未補地價居屋呎價超越合理水平。居屋作為置業階梯將變成歷史。
另外，位於大嶼山長沙地皮以每樓面呎價8千元批出，大陸資金背景又再投得地皮。由於多重原因，該批資金以溢價投地。政府只有三個選擇。其一，增加供應抗衡，但人所共知，政府對增加供應無能為力。其二，實施限制措施，但特區大搞中港融合，又怎會得罪中資以致背後的中共政權。其三，坐視不理，政府還可以以維護所謂自由市場機制為由，但實際上是一個扭曲了且絕不開放的市場，作為藉口。政府選擇相當明顯，結果地價越搶越高，進一步支持樓價向上。
樓價飆令需求更集中
東涌有大型新盤以市價開售，吸引大量買家，已累收過萬票，超額認購40多倍。該新盤熱賣有多重啟示，值得分析一下。其一，發展商的市場手法開始轉移，以往從呎價比拼變成標榜400萬元以下絕無僅有，有買趁手。
事實上，400萬以下就是九成按揭的分野，上車投入較少，市場新趨勢是不問呎價，不問大小，瘋狂搶購。買家務必留意此類樓盤是否真正物有所值，切勿被羊群心理驅使，魯莽入市。
其二，長線投資者比例開始增多，尤其是針對上車新盤，皆因發展商利用稅項回贈破解雙辣招。由於銀碼細，資金無出路，本金被高通脹蠶食，市場又指租務回報可達4釐，連同溢價亦相對吸引。雙辣招用於壓抑投資需求對於上車板塊已失效，應當調整。投資者當然亦必須要承受更大市場波幅風險，食得鹹魚抵得渴。
其三，市場被雙辣招及供應斷層嚴重扭曲，將用家向下壓進細單位，令這樓市板塊身價暴漲。在整體供應仍未到位之前，政府再不出手糾正，2015年細單位、劏房價格及租金升至不可理喻，對未來公營房屋需求構成重大壓力，萬一樓市調整，對市場影響亦相當大。
現時市況令真正用家相當矛盾，各項不利因素未能令樓市調整，反而供應斷層令需求集中移向上車板塊，長升長有，入市則面對不合理高價，租屋則面對租金狂加，進退兩難。2015年情況恐怕繼續惡化。◇

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