房價‧止贖‧承負力 美2成房市泡沫預警

文／超然

RealtyTrac在對佔美國總人口數70%以上、總數超過2.21億人的475個郡縣進行了分析後發佈了一項報告，顯示了可能出現房價泡沫跡象的郡縣級房地產市場，以及房價泡沫風險小的縣域房地產市場。

該報告基於三個可能出現房價泡沫的早期預警：以2014年10月的房價為基準，可支付的購房能力是否低於2005～2008年房地產泡沫時的房價峰值；可支付的購房能力是否低於自2000年1月的以來的歷史平均支付能力；以及2014年新增的貸款止贖率是否高於2013年。

在對475個郡縣中的分析中，發現目前全美平均的房屋承負能力還比較高。2014年10月全美購買中等房價的房屋平均需要佔用購房者月收入的26%，而每個郡在各自房地產泡沫高峰時的房價負擔佔平均收入的41%。目前，475個郡的中等房屋價格佔平均收入的28%，平均支付能力回到2000年1月水平。2014年，475個郡的貸款平均止贖率為0.25%，高於2013年的0.20%水平。

RealtyTrac副總裁Daren Blomquist說：「支付能力和貸款止贖率是兩個關鍵指標，它們有助於消費者、投資者、機構和決策者判斷房地產市場是否處於另一輪價格泡沫風險。99%的市場還未出現前期房地產泡沫時的非理性購買，1/5市場現支付能力已經超過以往水平。這一強烈信號顯示要麼是在那些市場上預示著一個新的房價泡沫正在形成，要麼是房價升值基本已經到頂，等待收入水平能迎頭趕上。同時，大多數市場2014年的貸款止贖率仍遠低於過去房地產泡沫時的貸款止贖率，但這些被分析的郡縣，2014年現行貸款的止贖率比2013年高1/3。」

21%郡縣承負力低於歷史平均

有98個郡縣(佔分析總量21%)共計近6,200萬人口，10月份購房支付能力要低於歷史平均支付水平。其中包括加州洛杉磯郡、德州休斯頓市區的哈里斯郡、加州洛杉磯市區奧蘭治郡、紐約州金斯郡(布魯克林)、德州達拉斯郡、德州聖安東尼奧大都市地區比爾郡、加州舊金山市區阿拉米達郡、馬薩諸塞州波士頓市區米德爾塞克斯郡，密歇根州底特律市區奧克蘭郡和德州奧斯汀市區特拉維斯郡。

30個郡止贖率上升

有30個郡縣(佔分析總量的6%)合計近1,900萬人口，10月份支付能力低於歷史平均水平，且2014年貸款止贖率高於2013年，包括紐約金斯郡(布魯克林)、舊金山市區的舊金山、聖馬特奧和阿拉米達郡、波士頓市區薩福克郡、南加州奧蘭治郡、科羅拉多州的檀香山、夏威夷和丹佛、猶他州聖喬治大都市華盛頓郡和俄勒岡州本德市區的德舒特郡。

First Team Real Estate房地產代理公司負責南加州市場的高級銷售副總裁Chris Pollinger說：「預計南加州沿海市場房價趨於平穩前，2015年二季度房價會達到頂峰。」

12%地區房價高於峰值

有58個郡(佔分析總量的12%)合計超過2,600萬人口，10月份平均房價高於房地產泡沫時期的峰值。包括紐約州金斯郡(布魯克林)和紐約(曼哈頓)、德州奧斯汀市區特拉維斯郡、喬治亞州亞特蘭大市區的夏威夷、火奴魯魯和富爾頓郡、北卡羅來納州夏洛特大都市區的梅克倫堡郡、紐約布法羅大都市區的伊利郡、北卡羅來納州羅利大都市地區的韋克郡、加州的舊金山和紐約羅切斯特大都市地區的門羅郡。

6郡縣支付能力不及泡沫期

在以上的58個郡中，嚴格按支付能力來說，現在絕大多數地區支付能力還是較高的，這得利於現在歷史低利率的優勢。

較2005～2008年房地產泡沫高峰時比，2014年10月全國只有6個縣的中等收入家庭對中等價格的房屋支付能力有所下降。

這6個縣包括馬薩諸塞波士頓市區的福克郡、德州奧斯汀市區的特拉維斯郡、阿拉巴馬州伯明翰市區的傑斐遜郡、德州大學城地區的布拉索斯河郡、密歇根州阿勒根郡和田納西州克拉克斯維爾市區的蒙哥馬利郡。

37%郡縣貸款止贖率上升

有178個縣(佔分析總量的37%)合計近1億人口，2014年貸款止贖率高於2013年。包括伊利諾伊州芝加哥市區的庫克郡、南加州聖地亞哥和奧蘭治郡、紐約州金斯郡(布魯克林)、佛羅里達州邁阿密戴德郡、紐約皇后郡、內華達州克拉克郡(拉斯維加斯)、華盛頓金斯郡(西雅圖)、加州聖克拉拉郡（聖何塞）、佛羅里達州布勞沃德郡(邁阿密)。

Windermere Real Estate 代理公司負責西雅圖市場的總裁OB Jacobi說：「西雅圖房屋競爭激烈，有人可能會認為市場正走向泡沫，但1、2年前我們就發現買家已經變得更加理性，不會過高出價。」10月份，儘管西雅圖市區的三個縣有兩個縣的止贖率有所上升，但三個縣的房價都可以支付得起。「隨著工資的提高，就業市場更加強大，不斷發展的科技行業更是如此。因此，西雅圖房價正以良性速度升值，但從去年這裏的兩位數增長速度也有所放緩。」

48%地區承付力較好

有229個縣(佔分析總量的48%)共計近7,900萬人口，10月份平均房價好於以往。2014年貸款止贖率較2013年持平或下降。房地產泡沫風險低且支付能力強的縣包括密歇根州蘭辛、紐約錫拉丘茲和布法羅、俄亥俄州辛辛那提和喬治亞州亞特蘭大。

HER Realtors 代理公司負責哥倫布、辛辛那提和代頓市場的執行副總裁、經紀人Michael Mahon說：「俄亥俄州市場一直很好，2014年房屋買賣雙方比較均衡，房屋數量和價格繼續小幅上漲，與國內那些出現過房地產泡沫而產生擔憂的地區形成了鮮明對比。醫療、金融、建築、住房領域的就業增長及教育的持續供給都增加了該州的房屋需求，但對於消費者尤其是脆弱的首次購房者的債務增加，要做好2015年需求可能略有減少的準備。」

負責西部賓夕法尼亞州包括匹茲堡和俄亥俄州東部及揚斯敦市場的Northwood Realty Services 公司總裁Tom Hosack說：「這裏沒有大起大落，只是前進緩慢。」匹茲堡市區的三個縣菲也特、阿勒格尼和巴特勒支付水平與歷史水平相當，而且止贖率與以往持平或下降。「這樣的情形正適合，在這裏既不能憑賣房而成為暴發戶，也不能在房子價格上造成巨虧。」

他說：「到這裏花8千或1萬美元就能買到房令人驚訝。」之前就是因為價格低才吸引了房地產投資者來到該地區，尤其是在一些房價最低的地區購房要是能具備貸款資格就更具挑戰性。「當然投資者很多，人們花10萬美元就可以買到10套房，但現在有所放緩。目前該市場已經成為一個供求平衡的健康市場。」◇