樓市動向 CCL高位橫行 中小盤續創新高

反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）繼續尋頂，最新報129.69，按周微升0.22%，屬歷史第二高水平。分區指數個別發展，港島區上周大跌後反彈1.68%，九龍區升0.78%，連續兩周創歷史新高，新界東上周急升後回調1.69%，新界西下跌0.63%。因成交量下跌，各區指數波幅有擴大跡象，一周指數升跌未能代表市況，但按過去一個月指數表現，樓價明顯地於歷史高位橫行。

以單位面積遷就高樓價

值得留意的還有中原城市大型屋苑領先指數及中小型單位領先指數皆創新高，該兩指數應有足夠數據且具代表性，反映需求仍流向上車及中價盤。市況方面，發展商繼續散貨。

過去周末有數個新盤推售，售出單位逾4百伙，創近6周新高，連重貨區將軍澳亦去貨甚佳。因銷情理想，部份發展商加推且加價相當進取。有發展商於長沙灣推單幢樓，全蚊型單位，呎價1萬5以上，但銀碼較少，加上市場吹噓租務回報高，大幅超額認購，極速售罄。市場繼續以單位面積遷就高樓價。豪宅板塊亦相當熾熱，位於汀九洋房售價每呎高達4.15萬，令市場嘩然。

經濟增長未能支持樓價

資本巿場方面，滬港通雷聲大雨點小，未見資金流向本港資本市場，相信暫時不會刺激熾熱的樓市。美國經濟數據時好時壞，美元對某些主要貨幣近數月已升值10%，若美國加息，將令資金加速流向美元，令美元更強，不利經濟復甦。筆者相信零利率仍將於2015年維持，令本港樓價難以下跌。

本港反而要留意取消人民幣兌換上限後的港元資金流向及對拆息的影響。順道奉勸各位留意匯兌風險，全球貨幣戰在醞釀中，人民幣升值並非必然。

另外，政府公佈第三季經濟報告，政府預測全年GDP增長只得2.2%，政府趁機抹黑雨傘運動影響經濟。實則本港GDP比重最大是貨物轉口服務，中國增長放緩，APEC中國與各國簽訂經貿協議，本港角色逐步式微，這才是GDP放緩原因。

十一黃金周自由行人數創新高，平均消費下調，皆因來者已非過往的高端客戶群，自由行亦趨飽和。本港經濟無法轉型，且步向邊緣化，未來經濟增長難有驚喜。

在低增長GDP帶動下，工資增長難以應付通漲，更遑論追及樓價升幅。經濟報告又指按揭供款相對入息的比率已上升至57%，已屬危險水平，息口又跌無可跌，意味比率不能因減息而回落。明顯地，由經濟增長帶動樓價升幅的條件已不復存在。樓價應跌不跌，只因供求失衡及外來投資。誰要負責？呼之欲出。

辣招效力漸失需調整

據稅務局數據顯示，自今年3月開始徵收雙倍印花稅（BSD）起截至10月份止，當局一共處理5,706宗BSD成交，涉及稅款近一百億元，即平均每宗175萬。以同期少於5萬宗成交，比例絕非小數且有參考價值。其一，BSD原意是一項懲罰性措施，以用量少視為有效，單看數目而言，BSD已有失效之虞。根本問題是為何市場仍有大量成交願付BSD溢價？如何針對處理根本問題？部份BSD是發展商回贈，倘若BSD退場，發展商必同時取消回贈，意味樓價升幅等同稅項回贈。是否要另謀對策調控樓市？政府應及早研究，不能再原地踏步。

其二，數據欠缺詳細資料，未能深入分析，譬如有多少是發展商回贈及最終客源是誰，多少是二手成交，多少是公司客，有多少外來客大陸客，多少是本地投資者等等。掌握BSD實際情況才能制定更有效政策。

其三，政府2013年全年所有印花稅收入只有429億，從稅收而言，8個月收100億BSD絕對不是小數目，亦肯定大幅超出預期。庫房收益龐大，基建超支幾十億顯得「濕濕碎」，難怪政府對各項支出監控毫不在意。

本港未來一兩年沒有撤辣條件，數百億BSD如何善用？如何還富於民？能否設立專項用作改善住屋環境，社區設施，建立置業階梯，支助需要人士上樓？這些都是政府要向大眾交代的議題。◇