[國際地產] 美國首次購房人三十年最低

文／劉懷素 圖／Fotolia

美國隨著經濟好轉、失業率下降，年輕的Y世代購屋比例反而下降，取而代之的是與親朋好友合租房子，使得大量的購屋需求仍然被抑制著；這反映了目前房市微溫的狀況（西岸除外），以及一旦經濟更繁榮時，房市可能湧現的大量購屋需求。

根據全美房地產經紀商協會最近公佈的報告，由年輕Y世代為主的首次購屋人下降到33%，是近卅年來最低，比去年還降低了5%。一般而言，首次購屋人約佔房市的四成左右。

全美房地產經紀商協會首席經濟學家Lawrence Yun認為，主因是房租節節高漲及償還學生貸款，使這群Y世代無力存下買屋首期。但即使首期就位，Y世代還要面臨購屋的多項障礙賽，包括低價位房屋庫存少、競爭時要力搏投資客、嚴格的銀行借貸條件、以及較高的房貸保險金額等。

分租蔚為風行

過去這一年來房租漲了7%，但薪資只漲了1.8%，根據房地產網站Zillow，租屋客現在要花收入的30%在房租上，比歷史平均25%要高上許多。找室友分租便成為許多租屋族對抗房租的方法，Zillow 估算目前有1/3的美國人分租房子，而在2000年時，分租的人數還不到1/4。

Zillow經濟學家Skylar Olsen在研究報告中表示，2000年時美國平均每戶成年人口為1.75人，但如今分租蔚為風行，至2012年每戶成年人口增加至1.83人。如果每戶平均成年人口保持不變的話，美國應該在現有的戶數之外，多增加540萬戶才對。

換言之，這隱藏的540萬戶等待時機跳上舞台，他們是房市潛在的能量。Olsen說，在全美35大城市中，這種潛在能量最大的城市首推加州河濱，有12.6%的潛在戶數成長；其次是Miami-Fort Lauderdale 11.3%，以及Orlando 10.5%。

Y世代期待購屋

除了潛在的戶數增長之外，各地區待售或待租的房屋庫存也差異很大。把潛在戶數比對現有待售或待租屋，則庫存壓力最大的城市是河濱，需要目前庫存量的3倍來滿足被釋放的潛在新戶數需求；其次是洛杉磯2.7倍，及聖地牙哥2.6倍。

雖然在購屋大餅中，首次購屋人越來越邊緣化，但這不代表他們並不渴望擁有自己的房屋。根據貸款業者LoanDepot的調查，超過1/3 的Y世代計劃在5年內買屋，而且積極的著手中，包括整理自己的信用紀錄（58%）、努力償付各項債務（47%）、攢首期（47%）等。

LoanDepot幫Y世代算了一筆賬，如果他們想買房子，薪水得要漲15%，才能使1/3的Y世代踏入有屋階級。LoanDepot依據目前大學畢業生中位家庭收入$73,600來算，家庭年收入必須額外增加 $11,040，才能負擔得起一棟中價位 $219,800的房子。這樣將使29%的Y世代新購進449,500戶房屋。

大學城漲勢驚人

與Y世代高學歷、高學貸相關的一個現象是大學城的房市也炙手可熱。根據Clear Capital最近公佈的房市報告，和2004年房價相比，全美房價上漲最多的大城市中，多半有大學矗立其中，尤其在有名校的郵遞區號內，房價更是刮目相看。以波士頓和哈佛大學的02183區相比，哈佛大學該區的房價表現超過波士頓36%。

大學城房價漲幅最大的是Ithaca，它有康乃爾大學及Ithaca 大學，從2004年以來漲了51%。而且並不是只有東岸大學城房價驚人，在科羅拉多州的Boulder，市內有科羅拉多州大，從2004年以來也漲了26%。◇