樓市動向 CCL高位回落 新界區續創新高

反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）連續兩周創新高後回落，最新報126.14，按周跌0.63%。分區指數方面，港島區受成交萎縮影響急跌2.76%，九龍區靠穩，只微跌0.11%，但新界東及西雙雙創歷史新高，前者連升五周，按周再升0.73%，後者升0.66%。

市況方面，市場對上車盤需求持續升溫，帶動新界區指數創新高，相信短期內新界區仍是樓市升市火車頭。由於二手缺盤，部份向隅業主回歸一手盤，發展商以擠牙膏式銷售手法增加市場搶購效應，令新盤銷情甚佳，大型發展商基本上每次推售均大幅超額認購。由於本月下旬將有兩個大盤接力登場，業界估計9月一手銷售量將急升至約2千伙，但相信對樓價未能構成調整壓力。

議價能力盡歸業主

特區政府所製造的樓市斷層被辣招連番扭曲，令議價能力盡歸業主。除了發展商逐步提升一手新盤價格測試市場底線外，二手業主態度極度強硬，零議價、封盤、反價比比皆是。

上車盤買少見少，樓價搶升，買家心急如焚，越遲買越貴的心理壓力驅使下，迫於無奈趕緊入市。買家的經歷並不好受，若不追價，大有其他買家搶購，已經議價成功者亦隨時作罷，代理則難以持平。銀行估價追不上樓價升幅，就算可造九成按揭，買家還要大費周章補上差價才能上會。各項因素皆令最後上車板塊極速消失，有指400萬以下的盤源只剩數百個。樓市亂象橫生，政府已無能為力。

劏公屋增加建屋量

政府無道管理樓市令固定資產價格暴漲，以致近期「劏」風盛行，除了「劏」房外還有「劏」舖、「劏」寫字樓、「劏」工廈。上期談到市民搶購劏房（編按：一手蚊型單位），政府當然喜上眉梢，皆因政府就是最大得益者。筆者認為政府還有三「劏」，先「劏」公屋後「劏」地，目的當然是「劏」市民「荷包」。 長策單以

建屋量為目標，若地皮供應有限，興建單位面積越小，可建數量自然越多，長策達標機會當然提高。政府即可大做文章，吹噓成功增加供應，甚至超額完成。事實上，長策根本沒有訂立明確短中期目標，就算供應量增加，亦只因發展商選擇板塊建屋，爭取最大利潤所致，並非策略主導結果，市民必須明鑑。

若私營供應增加，長策的公私營6：4比如何處置皆對政府有利。若公營建屋量不足，政府大可說私人樓宇供應已增。若按現時公屋人均面積計算而建，肯定難以達致6：4比，但市民搶購劏房正好給予政府藉口把公屋面積大幅劏細以增加供應量。事實上，從70年代開始公屋人均面積持續改善，但近年則開始下跌，政府已帶頭把住屋環境變差。

劏地令庫房收入增

賣地是庫房收入主要來源之一，樓價飆升帶動地價升幅，政府當然得益不少。地價高企令大型地皮需要大量資金發展，風險極高，反而令發展商卻步，這就合理地解釋近期有大型地皮流標原因。反而小型地皮銀碼較細受熱捧，吸引各大小發展商參與，增加競爭。地皮面積細亦適合建蚊型單位，完全迎合近期蚊型單位熱買之勢。政府近期推出蚊型地造價理想，呎價比大型地皮更高。

另外，舊區重建及「見縫插針」等收穫的地皮亦多屬蚊型地。政府將更積極推此類地皮，水漲船高，政府收入自然更豐厚。政府將更進一步，積極把地皮細分以抬高地價，發展土地將受更苛刻的最低建屋量條款限制。結果將令建屋板塊越趨兩極化，上車盤市況更加熾熱，樓價更高，市民被逼上劏房，令劏房需求更殷切，走上惡性循環之路。盲目追求數量的代價就是令不適切居所迅速增加，令社會內涵價值慢慢遭到蠶食，令大眾居住質素向下流。下回續談。◇