鳳凰城 美樓市復甦軌跡

房價慘跌——快速反彈——趨於正常，這是美國亞利桑那州首府鳳凰城房市的復甦軌跡，該城市為眾人所知，一方面是因為它是終年陽光的休閒勝地，另一方面，恐怕還是因為它在樓市蕭條時跌的最慘吧。無論如何，鳳凰城樓市的起落可能是美國樓市的一個縮影。

【大紀元記者周小雙綜合報道】要了解為甚麼今年美國房地產市場並沒有如許多經濟學家所預期的那樣快速回暖，看看鳳凰城的樓市就知道了，該市的房地產市場從2006年陷入極度蕭條至2011年快速反彈，再回落至目前銷售遇冷，已成為整個美國樓市復甦軌跡的縮影。

衰退時房價慘跌55%

亞利桑那州首府鳳凰城曾經是美國房市蕭條的重災區，從2006年到2011年底房價下跌55%，而且該州止贖率2009年躍升至全美第三。成千上萬的房主資不抵債，意味著他們欠下的房貸債務比名下的房產價值還高。

2011年領先反彈

美國房價於2012年3月跌入谷底，此後開始反彈，而鳳凰城在2011年底其它地區房價還在下跌時就已開始反彈，成為各大城市中領先恢復的房地產市場。

《華爾街日報》8月19日報道，鳳凰城房價目前已恢復至衰退前價格的2/3。喪失抵押品贖回權的房產（止贖屋）數量在4年期間從逾50,000戶下跌至如今的4,300戶。

房市趨於正常

現在，鳳凰城房屋的價格和銷量都趨於平靜，掛牌待售房屋的庫存已經攀升至3年最高水平，而今年6月售出的房屋數量較去年同期下降了12%。

當地經營一家房屋建築諮詢公司的鮑菲歐（Jim Belfiore）表示，過去2年的反彈「給了人們一個房市將快速復甦的錯覺」。

對於鳳凰城或者美國其它地區來說，好消息是止贖危機在很大程度上已經消失。隨著止贖減少後越來越多購房者、尤其是投資者進入市場，房源開始減少，房價上升。而價格上漲後，房主開始躍躍欲試賣房，而投資者則開始以退為進。幾乎全美國的市場都如此。

亞利桑那州立大學WP克里商學院的奧爾（MikeＯrr）稱，目前鳳凰城的房價已經從2011年的低點上升了近46%。6月份投資者購房的比例大約是15%，較之2013年同期的25%，以及2012年同期的1/3，呈下降趨勢。

其它火爆市場房售也趨緩

在其它一度火爆的市場，房屋銷售也正在放緩。在華盛頓特區，7月份待售房屋存貨較上年同期增長了1/3，而銷量卻下降了8%。在薩克拉門托（沙加緬度Sacramento），待售房屋增長44%，銷量卻下降了11%。在拉斯維加斯（Las Vegas），銷量下滑10%，而沒有人詢價的待售房屋則上升了53%。

美房市仍在復甦 速度回落

房房利美（Fannie Mae）首席經濟學家鄧肯（Doug Duncan）針對最近疲軟的房地產市場表示，似乎消費者在大宗商品消費方面趨向保守。房利美在星期一（8月18日）公佈的報告中下調今年和明年全美範圍內的住宅銷售預測。

房利美目前預計，今年新屋銷量431,000戶，比上個月的預測值下降11%，意味著今年的房屋銷量與去年同期相比僅增長0.6%。

鄧肯認為，雖然明年房市可能有所回暖，但仍不會是「有些人所期待的突破性的一年」。鄧肯將2015年的新屋銷售預測下調了14%。

就業、收入增長慢影響房市

在鳳凰城，緩慢的就業和收入增長是房屋建築商無法從止贖減少的房屋市場收益的原因之一，尤其是投資者和外國買家都對房地產市場變得更加謹慎。

數據顯示，鳳凰城的年均就業增長率為2.6%，最近兩年則為2.8%，但今年迄今的就業增長率僅為1.5%。

疲弱的本地經濟使得深受大蕭條打擊的消費者不願意去申請貸款。也有一些房主由於尚有很多貸款沒有還清，即便出售原來的房屋也不足以負擔得起下一次購房所需的首付。

原本希望房地產市場能夠繼續反彈，建築商去年買地建房後紛紛上調銷售價格。但存貨量的增加則成為了購房者的一大利好消息，而一些早期的投資者也在拋售兌現。

不過市場相信，美國房價無大跌風險，因為會有其他投資者進場，而目前的市場交易仍屬正常。◇

圖：鳳凰城房地產市場2006年陷入極度蕭條，2011年快速反彈，目前再次回落。圖為鳳凰城一景。（Getty Images）