樓市動向 CCL創67周新高 紙上富貴帶來困擾

多項指標皆創新高

反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）連升5周兼創67周新高，最新報123.35，較上周大升1.8%，跟歷史高位只差0.3%。分區指數方面，除了新界東微跌0.5%外，其餘各區皆升，港島區大升3.1%，新界西升1.2%，兩者皆差0.1%便破頂，九龍區升2.4%，創66周新高。自6月初整體二手樓價累計升幅達4.2%。值得一提的是中原城市大型屋苑領先指數（CCL Mass）及反映實用面積1,075呎以下的中原城市中小型單位領先指數雙雙創新高，兩者升幅皆創76周紀錄。

成交方面，多個大型屋苑成交呎價繼續破頂，港島區龍頭屋苑太古城呎價急升兼創新高，新界西嘉湖山莊300萬以下上車盤幾近絕跡。全城二手缺盤，出現二手貴過一手的情況，業主態度強硬，紛紛封盤反價。數據已說明一切，樓市踏入小陽春，因數據滯後，二手樓價基本上已創新高。從新界東指數一個月內三創新高，大型屋苑及中小型單位呎價破頂，這次樓市升浪中完全是剛性需求帶動以用家上車盤換樓客主導。

事實上，雙倍印花稅實施後已令炒家投資者絕跡，政府辣招只能短暫扭曲市場需求。相信所有類別樓盤短期內將全面破頂，尋頂遊戲持續至第四季一手供應大量增加為止。

藥石亂投令樓市不穩

政府推出雙辣招原意是要使樓價穩定直至供應回復，但何時供應到位？長策文件已露端倪，未來10年都供不應求。筆者已多次提出政府減辣在方向、時間性及市場策略徹底失敗，用家已不再信政府，再加上實際需求驅使下，無法再等，積壓購買力一下子釋放，導致市價暴升。另外，政府東北撥款案霸王硬上弓，令行政、立法關係破裂，議案拖延通過甚至觸礁都不足為奇。未來供應依賴極具爭議性的大型項目，政府與民眾對立，能否上馬仍屬未知之數。政府藥石亂投，政策混亂，執行上進退失據，與民為敵，這都是觸發樓市大上大落的元兇。

資產升值大眾更困擾

樓價大升，理論上人民財富增加，生活大幅改善才對。眼見香港貧富懸殊加劇，有很多家庭並未能受惠，除非把資產賣掉套現。現時擁有私樓者不少是上一代戰後嬰兒潮出生的人，七、八十年代香港機會處處，只要肯踏實工作，買樓不成問題。這群人開始踏入退休年齡，子女長大成家立室，搬離父母居所。子女面對的是經濟轉型，樓價極度超越負擔，育兒費用高昂等問題。作為退休父母亦很希望幫助子女，理論上子女不再與父母同住，退休後賣出樓宇，大屋搬細屋，以套現利潤分給下一代作首期，完全符合經濟效益。但面對額外費用如厘印稅、裝修費、律師費、代理佣金等，一來一回就損失數十萬。即使不介意這損失，面對居住環境轉差、公共醫療未能配合、養老金制度不完善、超高通脹，把剩餘利潤分給子女以助上樓實在困難。

財富承傳需政策配合

近日網上討論區就有一類似熱門話題，講述退休老伯照顧生病的太太，住在一間市值約800萬元的樓宇，有兩女，三十多歲女兒出嫁，跟女婿收入都儲不到首期，生育都不敢想，兩老資產充足但集中樓房，只望公平幫助兩女，卻欲幫無門。這樣的情況在嬰兒潮退休時將大量湧現，衍生問題複雜，如何讓樓房升值惠及退休人士及轉移下一代，必須政府政策扶持才可成事。

面對人口轉型，政府人口政策不清不楚，長策對此問題隻字未提，長者屋虎頭蛇尾，稅制未能配合，逆按揭未行其道，樓宇升值為社會創造的只能是紙上利潤，普羅大眾真正能受惠的未知幾何。

財富承傳計劃（legacy planning）是一門大學問，人口急速轉型更令其成為社會重要議題。港府庸官尸位素餐，待到問題爆發，還懵然未知問題所在，更遑論提出解決辦法。◇