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反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）創近半年新高，最新報119.23，上升0.73%。除新界東外其餘三區皆升。港島區升1.8%，創六周高位，九龍區反彈2.1%，新界西升0.55%兼創半年新高。上周新界東創新高，本周大幅回落近3%，但依然跑贏大市（見圖）。政府減辣已一個月，不但令一手樓市熱火朝天，更帶動二手市場迅速升溫，買家及積壓換樓客急於追貨，個別屋苑二手成交價創新高，市場缺盤令業主心雄，議價空間近乎零，形成價升量跌之局。在政府製造市場需求及話題下，長實牽頭的荃灣環宇海灣短短兩周便沽出1,400伙，信置大埔白石角逸瓏灣還未開價，示範單位首天錄得5,000人參觀。銀行估價越趨積極，十大屋苑估價全線回升，市場不乏屋苑呎價創新高紀錄。居屋因政府推出「白居二」卻沒有增加供應而陷入盤荒。樓市短期復甦勢頭明顯。雙辣招未能解決供應問題，卻令需求積壓，一鬆弛，即為樓市帶來波動。
樓價調整空間收窄
現時CCL指數跟歷史高位只差4%左右，且還未完全反映政府減辣後的效應，相信今年內或有機會挑戰歷史高位，但整體樓價受制於極度偏離負擔能力因素難以再大幅上升。除非外圍突變，本年內樓價調整多於百分之五的機會越來越微，未來樓價將於歷史紀錄水平徘徊。一眾分析員眼鏡大跌，皆因無法預知政府愚蠢的失當行為。筆者在本欄已重複多次指出政府底牌就是維持高樓價及高地價政策以支持經濟及製造財政盈餘，所謂解決房屋問題，所謂「重中之重」全屬語言偽術。事實上狼英已無數次重複這些行騙的技倆。今期就探討一下其中的表表者「港人港地」。
資源有限國民優先
全世界各國的移民局皆把人流分成兩隊，一隊是國民專用，另一隊是非國民。筆者過境美國，因有數班航機同時抵步，移民局逼滿了人，近百外國旅客擠在外國人通道，卻只有一個移民官員處理入境手續。因要拍照取指紋檢查簽證，等了15分鐘人龍只是寸進，看似非要等兩三個小時不可。有旅客按捺不住向職員投訴，職員理直氣壯地大聲說：「我們要先照顧國民，情況許可，我們馬上安排。」
回答同時讓其他旅客聽到。當國民人龍散去八九，職員才指示可使用國民通道。資源有限時國民優先屬合情合理的做法。很多國家土地廣闊但大城市地皮仍屬有限資源，房屋供應不足。在平衡外來投資及國民需要時，許多國家設有限制，港人港地並非新事物。例如澳洲便審批每項外來房地產投資，又指定某些項目只可賣給國民。
撤港人港地露隱藏議題
港人港地原先是梁振英競選特首時的重點政綱。所謂港人港地是指地皮發展加入限制條款，其中包括單位只能發售給香港永久居民，如果業主在30年內出售單位亦只可賣給香港永久居民，單位不能接受公司名義購買，若業主將單位出租，其租約不可超越5年等等。年多前政府推出啟德兩幅港人港地，結果由中資地產商以極高價投得，預期成本呎價已過萬，未有因條款限制影響。期後政府再沒推出港人港地。今年4月狼英突然把港人港地變成先導計劃，於樓市過熱時才用，又謂雙辣招已奏效暫無需該計劃云云。政府已多次表明雙辣招屬於非常時期的非常手段，即是短期對策，港人港地肯定是長遠策略，兩者並無抵觸。既然土地資源有限，長策揭未來供應長期不到位，實施港人港地，甚至採取澳洲審批的辦法，亦不為過。狼英為何出爾反爾，指鹿為馬？下期為讀者拆解其真正背後隱藏議題。◇
荃灣環宇海灣（余鋼／大紀元）
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