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反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）創21周新高，最新報118.37，下跌0.59%。除九龍區外，其餘三區皆升。港島區升0.7%，九龍區於上周升2.2%後回調3%，拖累CCL下跌，新界西已連續5周窄幅上落，站穩於100點以上。上期剛剛談到新界東指數大有可能創新高，話口未完，指數彈升1.9%，六連升兼創歷史新高，大幅跑贏大市（見圖）。指數還未反映減辣後一手大旺市帶動二手上升的市況，看來該區指數有力再破頂，若以97年樓價作基礎，大有機會超越港島區成為升幅之冠，整體指數於未來數周趨升，並挑戰120點以上。
四大板塊個別發展
筆者於本欄曾談及樓市四大板塊，樓價將個別發展。表現最強的是400萬以下的上車盤，因需求強勁，過去幾年來市場供應甚少，難以下跌。其次是400至800萬中價盤，受換樓客及家庭用家支持，樓價亦難以調整。下跌最明顯的應是800萬至3,000萬的所謂豪宅，靠包裝推高樓價，這類盤跌幅最大。超級豪宅向來是縫隙市場（Niche Market），加上大陸權貴轉移資產炫富及避險，調整空間甚少。分區CCL未能完全代表各板塊，但亦透露端倪。新界東代表中價盤，指數創新高，新界西代表上車盤，與歷史高位差3%左右，港島及九龍屬高價盤但又非真正豪宅，與歷史高位差6至7%。二手市況看來跟先前預料不差多遠。
地產商營銷策略成功
地產發展商及代理似乎已適應實施一年多的《一手住宅物業銷售條例》，加上政府管理樓市行政失當，發展商當然把握黃金機會利用營商手法配合製造樓市「小陽春」，在條例留有的空間下盡量發揮所長，高位散貨。其一，政府減辣就是接洽客戶最佳話題，市況亦令代理大有彈藥說服買家入市，可見將來供應未能到位、政府承諾將來加辣先審議後實施、利淡因素已消化、市場利率今明兩年不會回升、通漲高企、發展商貼市開價，不入市待何時？其二，就是先推出低層景觀次要單位然後加推較佳單位，呎價當然拾級而上，形成越遲買就越貴的感覺。其三，價單中有數個特平單位，市場信息就是以最平呎價起計，令價格看似貼近二手市場增加吸引力，亦可令媒體及買家注意。其四，發展商採用入票登記制，容許每一家庭不同組合入票，營造大幅超額認購，樓盤受追捧的市場氣氛。其五，把揀樓人流集中同一時間及地點，形成萬人空巷搶購的心理，增強傳媒效應。最後就是推出多項附帶條件優惠，買家不一定全部享有，亦令呎價難以直接比較。
政府反其道減辣添亂
政府連自己數據都等不著就急於減辣。差餉物業估價署上周公佈4月份私樓樓價及租金，整體私人住宅樓價指數報244.6，按月升0.4%，與歷史高位相差少於1%，租金亦升0.3%。兩者皆屬今年首次錄得升幅。報告又顯示大中型單位升幅明顯優於大市。在這樣的數據資料下，在歐美延長維持量寬及超低利率環境中，在中國大陸減存款準備金刺激經濟，在看到二手樓市4月份價量回升及盤源短缺，在供應明顯未到位且審計署指出地皮供應未能令長策達標，在辣招「先實施後審議」於立法會碰個焦頭爛額，在各區破頂盤湧現之際，在雙辣招未對樓市起冷卻作用下，在沒有逼切性之時，政府居然反其道而行減辣刺激市場，唯恐樓市不亂。相信讀者又再一次清楚看到傀儡班子政府在分析、管治及執行能力上是何等貨色了。◇
尖沙咀凱譽以豪宅平均實用呎價2.8萬元出售。（翁平凡／大紀元）
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