樓市動向 CCL短期或再上升 政府找最壞時機減辣

文｜勤

智反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）經上周輕微調整後又再反彈，最新報118.86，上升0.63%。九龍區升超過2%，新界西企穩於100點以上，新界東繼續強勢，跟歷史高位只差1.6%，政府又突然減辣，隨時挑戰新高。外圍方面，南海地沿局勢雖然緊張，但未有跡象發展至影響樓市。政府「微調」印花稅及最近南區豪宅地皮以高價賣出，有利二手樓價，加上近日資產市場回升，指數短期看漲。

減辣令價升量跌

雙倍印花稅實施一年多，除了令成交冰封外，卻未能令樓價健康調整。政府突然於上周提出兩項微調方案，建議把6個月的換樓期限延遲至簽署樓契起計，以及若物業連同車位購買，車位亦可獲豁免徵收雙倍印花稅。微調方案變相令換樓客多出約一至兩個月時間出售手上物業，對買一手樓花的用家而言，就幾乎可以等到樓花取得入伙紙後6個月才沽出舊有物業。政府重申改動只屬技術調整，不代表政策改變，需求管理措施亦不會有任何鬆懈云云。市場即時反應是換樓意欲雖然提升，但還價依然審慎；另一邊廂，業主更心雄令議價空間收窄，加上上月份成交回升把盤源消化，市況由有商有量變成明顯拉鋸，令二手成交量不升反跌。未來數周有一手大型屋盤推出，勢成焦點，到時二手幾可肯定維持價升量跌局面。

缺乏深思熟慮

政府經常沒有把細節想清楚就將政策推出執行，導致漏洞百出，這才是問題的關鍵，例子多如牛毛，堆填區擴建、限奶令等皆記憶猶新。以今次修改為例，當初若利用情景分析早應料到換樓客如何受稅制影響，連車位成交亦早已反映政策之上，這些都不是甚麼極端例子而是普遍的實況，若這些基本情景都遺漏，試問負責官員質素幾何？業界早已提出意見，反映多時，政府偏偏不聽，又不讓業界參與，政策實施一年多後才承認錯誤，修改看似從善如流，實情後知後覺，結果是製造市場混亂。歸根究底，狼英所謂的「成熟一項推出一項」實質是見步行步急就章，上「梁」不正，其班子又怎會真正急市民所急？

選擇最差時間減辣

政府選擇減辣的時間性亦是極度差劣。其一，CCL指數仍於極高位徘徊，近期更有價量回升之勢，減辣絕對是火上加油。新界東應屬中價用家及換樓客集中地，該區樓價已跑贏大市，更貼近歷史高位，萬一新界東指數創新高，當然要全數歸功政府推高樓價。若不幸樓價重拾升軌，受制先前立法會口頭承諾政府無法加辣，到時不知政府可拿出甚麼來應對。其二，修改根本沒有時間緊迫性。若有，即代表有很多換樓客，減辣馬上製造需求，那需求管理措施豈非自打嘴巴？若政府相信長策，相信供應充足可使樓價健康調整，大可趁指數明顯回落時減辣，既可穩定市場又可發出正確信息。其三，雙辣招實施一年多剛剛看到新盤價有所克制，政府減辣明顯對一手有正面影響，對發展商而言，正是在樓價未調整之前提價、減少優惠、散貨、延長樓花好時機。一手帶動令二手價更硬。未來數周密切留意新盤發展。最後還要一提的是傳媒效應，政府經常出爾反爾就是媒體炒作對象，政府此舉製造機會給媒體，令市場聚焦減辣，忘記需求管理，使樓市更難預測。政府就是千選萬選，偏偏就選擇最差的時間向市場發出減辣訊息，更惟恐樓價大跌，明目張膽地出招撐市。

不論政府如何包裝，不管長策寫得如何冠冕堂皇，本欄已多次拆穿政府樓策底牌，就是維持樓價穩定於高位，維持高地價政策，以免影響經濟。此番減辣，仔細推敲，又再次看到政府口不對心，所謂「重中之重」，只是某些人行騙市民的語言偽術罷了。◇