文｜勤智
反應二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL） 連升兩周後下跌，最新報117.22，較上周下跌1 %，回到三周前水平。除了新界東外其它地區皆跌，九龍區急跌2.3%，新界東則連升三周，跟歷史高位只差0.7%，繼續跑贏大市，辣招對該區樓價作用不大，內裏乾坤，值得研究。
上期談到政府不理地區議會反對繼續推出西灣河5千呎蚊型住宅用地公開招標，最後由永泰地產以4.3億元投得，樓面地價9千多，屬市場估計上限，樓盤肯定發展為精品豪宅，估計開售呎價超越2萬。口口聲聲要解決市民住屋問題，做法卻是見縫插針，撕裂社區，加深民怨，破壞社會動力，維持高地價高樓價，讀者應該看清特區政府是甚麼貨色。
為空間改變工作模式
筆者因公務來到英倫，順道看看這裏地產市場及有甚麼發展可予特區參考。事實上，英國樓市情況雖未及特區瘋狂，但面對高樓價、外來投資湧入等問題跟特區亦不惶多讓。有不少金融界專業人士向筆者訴苦，倫敦市樓價已貴得無法負擔，為了合理的生活環境及空間，只好在數十哩外的市郊置業，代價是離上班地點路程頗遠。英國交通費高昂，動輒一年四、五萬港元。往返辦公室需三個多小時，對注重平衡生活的西方人來說非常難堪。但隨著電腦科技發展，文職人員在家工作非常盛行，既省交通時間，又省車馬費膳食費，企業亦可實施輪用辦公桌，縮減租金成本，又可使員工工作生活平衡，有效提高生產力及員工作滿意度，辦公室遇緊急事故亦可如常運作。當然在家工作亦有代價，就是團隊凝聚力降低，但整體仍是利多於弊。政府不妨鼓勵企業考慮，但條件是個人自律性高，在一些基本價值觀及信仰被破壞的國家恐怕難以實行。
可支配收入低令外資湧入
習慣了特區的超高樓價，來到英倫的第一印像是樓價比特區便宜，設計空間合理，但當了解稅制差異後，結論則並非如此簡單。英國一家庭若稅前收入十萬鎊（即130萬港元）已屬極高水平，但因45%高稅率、國民醫療及退休供款、消費稅、地方稅等，連收看電視亦要付牌照費，扣除林林總總的必要開支後可支配收入剩下少於一半。又因生活水平高，支出龐大，加上按息是4至5釐水平，按可支配收入計算，實際供樓能力大減。按最新政府公佈數字，倫敦平均樓價貼近50萬鎊，即超高家庭可支配收入10倍以上，遠遠超出世銀定立的4至5倍可負擔水平，跟特區不相伯仲，怪不得英國人向政府投訴。民主國家自然要回應民意，推出購房資助計劃（Help to Buy）。當國民因稅未能負擔之際，外來資金因稅制差異，令房價相對吸引，對錢得來容易的人更過份便宜，大量外資湧入房地產，政府若不管制，後患無窮。特區政府就是先製造供應不足，再任由外來資金蠶食緊張供應，後知後覺，出手太遲，以至樓市失控上升。
高樓價是變相稅收
低稅率原本有利市民儲蓄及改善生活，但很可惜政府卻以高地價製造地產霸權，奪取市民可支配收入。稅收的目的是支持福利開支，收窄貧富差距。高樓價實質是變相稅收，收取者卻是地主，無法回流作社會福利，高租金又推高消費品成本，民眾避無可避。這變相稅收又使財富歸邊，造成極度貧富懸殊，這正正就是特區的景況。政府現時以賣地收入平衡福利開支，但狼英以龐大福利收買民望，人口又急速老化，這模式肯定不能持續，擴闊稅基談了十多年只聞樓梯響。特區若不改變現有收入開支模式，正如財爺所說，有朝一曰必需加稅，令供樓人士可支配收入減少，若屆時利率回升，情況便百上加斤。計時炸彈已在末段倒數中。
別國還有很多可讓特區借鏡的地方，下期續談。◇



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