文｜勤智
反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL) 從一年多低位反彈，最新報118.25，較上升0.9%。成交希疏令指數波幅擴大，九龍急彈3.4%，整體二手樓價跟歷史高位只差少於百分之五，新界東更只差少於百分之二，抗跌能力極強。雙辣招實施一年多，政府又增加賣地，仍未能令樓價健康調整，市況極不尋常。看來特區政府已江郎才盡，無計可施，只能望外圍因素打救。CCL意外回升相信只屬短暫，數據滯後指數並未完全反映市況。三月份特區股票市場價格急調，加上有傳美國將提早加息，白石角地皮流標對市場構成壓力，未來數周走勢偏軟。另外二手交投回升，皆因個別業主態度軟化，擴大議價幅度，但仍未見全面大幅劈價，不能代表大市，成交亦低於正常水平的一半。
長實深水埗新盤丰匯開售，扣除景觀及位置因素，價格在合理範圍之內，銷情理想，累積收票三千多張，超額認購30倍，即時加推。另外，辣招實施一年多亦不乏大陸客甘願付數千萬印花稅以天價買豪宅。這些非理性資金不斷困擾特區，數年來大量消耗供應，辣招對此無甚作用，皆因資金不是追求回報而是調離中共政權，減低風險，特區政府對審查資金來源及監控一籌莫展，地下錢莊交投活躍亦人所共知，怪不得這裏變成全世界最大洗黑錢天堂。當各國大力收緊來自中國資金投資房產時，特區政府依然中門大開，更作繭自縛，日後加辣先審議後實施。大搞中港融合的後果不堪設想。
預期建築成本大增
上期談到白石角地皮流標收場。地產商出價非常審慎除了利潤被壓縮之外還有多重原因，其中因數就是預期建築成本大增。特區多項大型基建如沙中線、港南線、西部通道、高鐵等全未竣工，西九、啟德還未啟動，政府又要追回過去十多年供應缺口，公營房屋建屋量急增，建造業人手嚴重不足。九八年的長遠房屋策略已警告人力資源問題，最新長策舊事重提卻沒有提出實質解決方案。勞動力短缺的結果是工資急速上升，直接加重成本，亦令建築期拖延，令資金成本上升。特區近年經濟龜速增長，但通脹卻高企且趨勢持續，加上人民幣升值令建材價格暴升，令成本上升。地產商投地時必需計算數年後發展的建築成本，不利因素只得反映在地價上。
資金成本暴漲
發展商投地前必先取得資金。政府先以雙辣招收緊成交，令買賣無法做到貨如輪轉，資金回籠需更長時間。另一邊廂政府又密密加推土地，發展商手頭資金更見緊拙。融資需時，且牽涉成本，又因前景未明朗，發展風險增大，發展商收入未能看好，信貸風險增加，加上美國因退市而提早加息，利率趨升，種種不利因素導致融資成本大增。在樓價下行周期，成本無法轉嫁買家地產商無奈把成本計入投地價。以往建屋制度太過寬鬆，發展商可鑽盡制度漏洞賺盡利潤，特大窗台、環保露台、工作平台、冷氣機房、豁免面積等這些特區獨有的建築特點令買家無法了解單位實況。一手樓銷售條例實施後，透明度增，加上傳媒監察，發展商只得收斂。近期政府賣地亦加入更多限制，包括高度、單位限呎、港人港地等，間接令地價減值。
發展需考慮風險回報
發展涉及風險，風險越高所需回報則越大。政府見縫插針，任意更改規劃，撤辣招又遙遙無期。政府民望破底，民怨隨時爆發，貧窮人口過120萬且不斷增加，要求加大公營樓房比例不絕於耳。狼英又肆意破壞遊戲規則，連李嘉誠都看不過眼而撤資。這樣高風險的營商環境，在樓價上升機率近乎零的情況下，發展商除了逼使地價回落以保持風險回報外別無它法。
政府的如意算盤原本是增加賣地以增加供應，可惜缺乏全盤規劃，政策前後矛盾，加上政府以現在樓價作地皮估價基礎，與發展商的預期樓價及風險回報存在巨大落差，導致賣地流標。最終結果將是供應無法達標，令長策走進死胡同。◇


圖為港島太古城屋苑。（大紀元圖片）
圖為港島太古城屋苑。（大紀元圖片）

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