樓市動向 CCL創60周低位 賣地流標揭政府底牌

文：勤智

反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL) 創60周低位，最新報117.18，較上周跌0.7%。除新界西外，其餘各區皆跌。新界東樓價仍穩處歷史高位的3%內，抗跌能力極強。有個別業主止賺離場，整體二手交投有回升跡象，但還未回復正常水平，大市未見全面劈價。另外，有地產股供股抽水，亦不利二手氣氛。

屬臨海優質並可供大型發展的白石角地皮原本受很多地產商青睞，但最終流標收場，令一眾測量師大跌眼鏡。表面原因是地產商出價過於保守，未符政府最低要求。地皮流標勢將影響未來投地氣氛，令地價受壓，亦間接影響供應目標。受消息拖累，業主悲觀情緒上升，議價空間進一步擴大，二手樓價未來將承受更大壓力，CCL可能急跌，造成惡性心理循環，未來數周密切留意樓價走勢。

高地價政策未變

發展局局長陳茂波對地皮流標不以為然，但強調政府沒有推行高地價政策，指地政總署是按既定的做法及依市場情況評估地皮市價，又指政府將繼續賣地，供應不受影響云云。若政府按市場價定位又怎會出現投標價連政府下限價也達不到的情況?事實上，在准入者及供應受限時所謂的「市場價」根本不存在，定價只反映個別買入者及賣出者對未來樓價及利潤的看法，當中涉及很多主觀假設。政府估價是按現時市況定價，發展商投地是以未來樓價及利潤預測作出價基礎。當預期樓價上升時，發展商以大幅高於市價競投土地，政府收入極豐，當樓價預期下跌時發展商出價當然保守，政府卻不願出售土地，赤裸裸地維持高地價高樓價政策，百辭莫辯。

供應緊長策岌岌可危

揭開政府底牌，其最怕的是被指官商勾結、賤賣土地、向地產商輸送利益，再者就是被指推倒樓價令經濟一沉不起。甚麼高樓價遠超負擔，怎麼居住環境不合理，在政府眼裏只是低層次的問題，政府寧可讓地皮流標，亦不讓任何機會給人話柄。如此鼠目寸光，如何解決樓房問題？其實政府大可以用其它方法包括合作模式或分紅模式取代直接賣地。局長揚言繼續賣地，毫無新思維，又怎能打破困局？

白石角屬大型發展，連帶附近地皮，佔本年地皮拍賣總樓面供應量的四分之一，亦可能影響新界東未來投地取向。若政府一意孤行高地價政策，勢必影響供應量，絕非局長所言。若地產商及政府估價落差持續，以供應主導的長策恐怕是「出師未捷身先死」。

壓低地價平衡利潤

地產商之所以出價非常審慎有多重原因。受現行樓策影響，未來樓價難以上升，若地價不回落利潤必然減少。地產商並非慈善機構，需要向股東交代，受惠地價及樓價於過去數年大幅飆升，發展商利潤豐厚，近期新盤利潤已嚴重壓縮。以往大陸買家對特區新樓盤趨之若鶩，但最近中共造一些打貪門面功夫，雙辣稅又令所有準買家卻步，大陸客源減少，從以往的三成降至少於一成。為了維持銷售量，新盤已貼近市價開售，發展商又採取各種優惠模式，包括回贈部份辣稅，以助買家突破心理關口，未來基本上所有新盤皆以退稅招徠。加上現時賣盤是數年前買地發展，地價成本較平，未來情況逆轉，就算樓價持平，利潤亦只能持續下降。立法局先前為了令辣招通過，張炳良口頭承諾日後先審議後實施，加辣關卡重重，意味政府減辣將非常謹慎，辣招維持時間有增無減。在其它所有因素未能在控制之內，壓低競投地價就是地產商最佳的平衡點。

下回續談。◇