黃覺岸 上星期本欄介紹物業買方律師的重要性之一是查清楚物業的業權沒有問題，但其實其責任可以更大，包括要給顧客足夠的專業意見，充份提醒顧客購入物業的正確法律權益，若然據點不足，或故意忽略重點引致顧客有所損失，就是專業疏忽，就要負責賠償，這在購買一些業權複雜的物業如丁屋時尤為明顯。下面的案例更複雜，買家並未能購入物業，只是簽了一些中文協議，看似取得物權，律師近乎出賣了顧客的利益，實嚴重疏忽。
Lou Siu Ping v Lam Tsz Man（2012）4HKC394
原告人（買家）與第一被告人（賣家）於04年2月在第二被告人（律師）的辦事處簽了一些文件，目的是以80萬購買一丁屋的二樓及天台。原告人亦在04年搬入丁屋居住。但不久物業因按揭到期未能還款而被銀行申請接收令。原來所簽的合約文件只屬一遺囑，一授權書（power of attorney），及由第一被告人的保證書（guarantee），並不是購入物業的屋契。事件的經過大致如是，下面法官的判詞中述及更多的細節。原告人成功起訴第一被告人違約及詐騙；並起訴第二被告人律師專業疏忽，這成為本案要裁決的地方。法庭認為律師的證供不可靠，相信了原告人一方的說法，律師違反對買家的謹慎責任（Duty of Care），故有疏忽，亦需賠償原告人的損失。
法庭認為：
（一）原告人並無買賣物業的經驗知識，亦不懂法律，她們到律師處簽文件時是人生第一次到律師樓。除了所簽的文件外，有清楚的協議會先支付30萬。第一被告人曾多次到訪原告的家中要求先付款，但原告堅持要在律師樓辦理，這顯示原告的意圖是想在律師樓完成物業的交易。
（二）律師稱是原告人指示他準備遺囑，授權書及保證書等文件，這些文件與購買物業並無立刻及直接的關係，原告人不可能作出這樣明確的指示，因為並無相關的經驗及知識。原告人證供較可信。
（三）法庭信納原告人一直要求被告人安排正式文件以轉易丁屋的法定所有權，並在律師樓簽署文件，代價80萬，並在政府發出入伙許可書（Occupation Permit）後保付多50萬。被告與原告的協議是簽署了文件之後原告就可以搬入丁屋居住，只待物業建成。法庭認定律師知道文件的作用只為轉移物權而非直接出售，而原告是希望購入物業，這是律師清楚的。
（四）律師收費辦事並承認原告人是顧客，原告依賴了律師的專業意見及技能。律師有專業應有的表現以保護顧客的利益，無需特別的指示。原告人合理地依賴律師的專業知識，包括對物業權各種問題可能出現的意見。
（五）律師沒有登記二月的協議並不疏忽，因為並無證據顯示協議由律師準備而協議也無違法。但律師沒有警告原告人各類法律危機，則是疏忽，這些法律問題對律師是明顯，但一般人不明白。詳細解說法律文件的作用本來就是律師的作用所在。律師顯然沒有解釋賣家在遺囑來承諾在過身時轉移物業給原告是相當不安全的安排，因為不能防止賣方繼續將物業抵押借錢，從而令物權轉到銀行手中。◇

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