樓市動向 CCL意外回升0.6% 控樓市政府練七傷拳(下)

文｜勤智

反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）從一年低位意外回升，最新報118.31，較上周升0.64%。二手乏善足陳，相信指數回升只屬成交不足的波幅，大方向還是向下調整。另外，屯門兩幅限量住宅地皮以低於市場預期成交，呎價創屯門區多年新低。有測量師認為低價成交主要是該區供應多。由於建築成本持續上升，加上發展商採取差異化策略，最終發展商不一定以平價賣樓，業界相信地皮成交價對區內樓價不會有太大影響。

上期談到政府功力不足強練七傷拳治樓市，結果導致七傷，除了傷及地產代理、銀行及業主外，還有四傷，今期續談。

第四傷要算地產商。政府任由樓市大升之後又接納長督會建議，維持樓價穩定於高位，理論上高樓價對地產商有利，但事實上由投地到發展賣樓需時數年時間，現時一手利潤高皆因地皮於數年前相對低位投得，當手頭上的土地及樓宇儲備消耗，加上建築成本上升，未來利潤將急降。更值得留意的是政府趁現時高地價狂賣地，調控樓市目標及願景未明，回報與風險不相稱，買地隨時墮入陷阱。加上雙辣招令新盤銷情減慢，地產商股價受未來風險升盈利預期降而受壓，市值下跌，融資成本上升。政府任意更改規劃，發展商手上地皮毗鄰隨時變作公屋，或密度大增。地產商好景已過。

第五傷是真正有需要的人士。長期高樓價政策令市民未能負擔私樓，公屋居屋單位經濟利益極高，未有物業人士用各種方法以符合公屋申請要求，已遷入者亦設法符合資產審查以留住公屋資格，真正有需要的人士卻未能公平受惠，因而令公屋輪候者創紀錄新高。長督會建議優化公屋審查及計分資格，但私樓樓價與負擔能力差距過大，利益誘因將蓋過長督會張良之計，公營房屋需求將無窮無盡。政府不去維持供應令樓價處可負擔水平，卻大量利用納稅人金錢增建公營房屋以解決問題，本末倒置。

第六傷是換樓客。換樓客目的是改善生活，雙辣招令換樓客大失預算，稅項令換樓成本大升。理論上，業主若於6個月內把現有物業賣出可退回雙辣稅，但現時政府實施調控，樓市下調風險極高，理應先賣後買，但過渡安排繁複，先買後賣又有違市況，萬一樓市急跌，因對沖雙辣稅而被逼限時賣樓，將損失慘重，令換樓客卻步。

第七傷當然就是傷及政府自己。政府拖了又拖，翻來覆去卻未有提出能說服市民的解決樓價過高的方案，公信力盡失。雙辣招只能令樓市止升，不是治本的方案，卻令成交縮減，印花稅收入大減。盲搶地、見縫插針令市民與政府更加對立。政府把樓價穩在高位，繼而盲搶地大量賣地，目的就是維持狼英上任時所承諾的福利開支及挽救極低的民望。這種飲鴆止渴的方法是把計時炸彈埋給下屆政府。

特區已享受了樓價大幅上升時帶來的經濟好處及財富增長。在公平公義的社會裏理應廣大市民受惠經濟上揚，但事實上在「一國」的影響大於「兩制」下中共不正之風蔓延至特區，產業越來越單一化，貧富懸殊差距擴闊，財富越來越集中於某些人手裏。當樓價下行時經濟將受負面影響，恐怕又是升斗市民首當其衝，富裕人士影響則較少。樓市調整肯定會帶來痛苦，若果短暫的痛苦可換取樓市重回健康發展軌道、更好的居住環境、落實解決困擾十多年房屋短缺造成樓價過高問題，市民應可忍受及諒解。不幸地，特區政府沒有拿出令廣大市民接納的願景，沒有讓人看見達至安居的路線圖，沒有大刀闊斧改革的勇氣，還巧言「越住越好」，叫市民配合政府的所謂政策，最終將令市民與政府走向對立面，令政府施政困難、調整拉鋸，繼而長時間拖著特區發展的後腿。◇