【經濟法律】一幢單位還是一間房屋嗎？

文／黃覺岸

房屋（House）指的是什麼？這個問題很常識，但法律不是常識而是法官下的定義。這些定義應當也是很常識，但有時也甚有創意，令人意想不到。不單一般人意想不到，律師法官以至上訴庭的法官也可以意想不到。最終以終審法庭5名法官之中的多數作決定。

Fully Profit Ltd V Secretary For Justice ( FACV 17/2012)

原告人為發展商，擁有九龍城南角道五個地段，這五個地段皆經同一式樣的政府地契在1950年代批出。每一地契藉由一有侷限性的契諾（Restrictive covenant），列明擁有地契者不可以建多於一間屋在地契範圍之內。當地契批出之時，每一地段已經建有一中式房屋（Chinese type house）

原告人準備將5間房屋重建為一幢26層高的大廈，地下為商店。地政署署長認為重建計劃會違反地契，因為26層高的大廈並非一間地契所指的房屋（House）當案件去到高院原訟庭之時，法定認同大廈不是一間屋，但若然是符合一間屋的定義，則沒有違反不多於一間屋的契諾。原訴人上訴到高院的上訴庭，三位法官以二比一之數支持上訴，法律理解是：

（一） 一間屋的意思要以整體情況（context）考慮。所以定義具有流動性（fluidity）。房屋可以是一堆單位（a block of flats）的總和。一堆單位而有一共同出入口在很多案例之中被視為一屋（a house）。

（二） 有關的契諾只為防止過擠（outs- crowdedness）的情況。這契的總建築物限制（buildings）是20，如果一個建築物可以包括，只要能裝載（accomodate）多大也沒有問題。

（三） 立法意圖並不是指房屋等同建築物，或一堆單位（a block of flats）

（四） 就算在1952年，多層大廈的出現，不論是商廈還是住宅，皆在全世界的大城市出現，政府與大地主皆應已經預計有一天多層大廈會在香港出現，1952年時建築物只有數層高）法庭不會在地契的字眼上花費時間研究。

政府上訴到終審庭，結果是終審庭推翻了上訴庭的決定。現實的後果是何謂一間房屋（House）始終無法有清楚的定義，發展商無法預計可以在土地上建什麼房屋，政府可以隨情況要求大筆的補地價金錢。終審庭的法律觀點如下：

（一） 企圖找尋何謂一間屋的統一定義（a free- standing meaning）是無可能的。

（二） 房屋這字眼有極大的流動性，不同情況有不同的解釋，找尋其定義應在使用這字的語境（context）中找尋。

（三） 在本案的特有事實之中，何謂房屋應參考訂立政府地契之時的情況。

（四） 當立約之時，五個地段已經各有一中式房屋建立（Chinese type house）,在這樣的整體情況之下，房屋一定是指已經存在房屋的式樣。亦即是中式房屋而不是指多層商樓大廈。

這案已了結，但問題還是很多，例如若然立契之時土地上根本未有建築物，又或是所建的是西式建築物，裁決是否就有所不同？◇