見微知著 2014 美國房市之二三事

文∣劉懷素

聯準會今年計劃收縮量化寬鬆，房貸利率上漲，房價去年上漲兩位數百分點，新屋興建逐漸拉高……在房市的片片琉璃中，小小的消費者只看到了一、兩個面，但一些慧眼獨具的觀察家能把好幾個面整合成一個見微知著的趨勢風向球。

大搬家之年

ERA房地產公司執行長Charlie Young在他的部落格中提出，今年將是美國人的大搬家之年。他的立論根據是：在聯準會裁減量化寬鬆後，徘徊在歷史最低水平的房貸利率將上漲，對於很多想買房子的人來說，上漲的房貸金額使房屋可負擔性下降，再加上薪水漲幅遠遠跟不上房價去年兩位數百分比的上漲，很多人會買不起自己所住地區的房子。

再者，隨著房價上漲，很多溺水屋主被綁在負資產房屋數年後，房價上漲後終能撥雲見日，房屋價值超過房貸金額後，回到正的房屋淨值使他們能夠自由移動。很多這類的屋主在考慮搬到生活物價較低、工作機會較好、或是氣侯較好的地方。

另一個助長今年的搬家動能來自於Y世代。

Y世代成家立業

房地產網站Trulia首席經濟學家Jed Kolko表示，通常全美每年都有110萬戶新的戶口（household）成立，主要來自於人口成長；但是在房市大蕭條期間，新家戶的成立銳減。從2008年第一季到2011年第一季，每年大約只有45萬新的戶口。

Kolko說，新戶口增加緩慢的主要原因是很多年輕人仍然和父母同住，或者和室友擠在同一屋簷下，而不是自立門戶。由於小孩不可能一輩子賴在爸媽家裏，這些年輕人代表了對房屋市場「延遲的需求」，而這個需求可能在房市復甦中展現出來。

Trulia根據2013年人口調查 資料發現，從2008年累積至今，共有240萬戶口應增加卻未曾發生，最嚴重的時期是2010、2011年，這兩年共有260萬消失的戶口，Kolko說，這些消失的新戶口是年輕人沒有走出家門自立門戶。

這些千禧世代能否搬出去，很重要的決定因素是他們有沒有一份工作。從美國人口普查資料顯示，這類人口的移動情況有增加的現象，從歷史資料來看，20、30餘歲的年輕人最容易做大動作的搬家，去年的資料顯示，尤其30餘歲的人更是如此。

小城市帶領房市復甦

根據全美建商協會最近公佈的一項報告，頗出人意料之外的是，在「領先房市指數」（LMI）中表現耀眼的房市，多是人口在50萬以下的小城市。

這份報告指出，全美350個都會中，已經有56個城市的房市表現已經回復、甚至超過其正常的經濟及房市活動。這56個城市中有48個城市的人口少於50萬，這些多是拜強勁的能源產業之賜，帶來穩定的工作機會和經濟成長。

全美建商協會首席經濟學家David Crowe說，全美54%都市的房市復甦已超過全美的步伐。理事長Rick Judson則表示，許多市場正緩慢地復甦，他預期這個成長的趨勢還會再延續下去，主因是經濟的改善，以及許多之前被抑制的房屋需求會慢慢浮到市場上來。

在「領先房市指數」中的前幾名小城市包括：德州的Odessa, Midland，這倆個城市的力道是房市衰退前的一倍；另外還包括懷俄明州的Casper，北達科達州的Bismarck，Grand Forks。

在小城市之外，在「領先房市指數」表現亮麗的大城市還包括：路易斯安那州的Baton Rouge，檀香山，奧克拉荷馬市，德州奧斯汀，休斯頓，賓州Harrisburg, 匹茲堡。在「領先房市指數」中，這些城市的市場活動皆超趨之前的正常水平。◇