樓市動向 CCL創31周低位 樓市大事溫故知新

撰文｜勤智

反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)連跌三周，最新報118.61，較上周再跌0.3%，創31周低位。各區個別發展，港島區受新盤影響創48周低位，但新界東、新界西價格依然非常硬淨，離歷史高位差少於3%。新盤銷情暢旺加價兼減優惠但仍錄得大幅超額認購顯示，市場購買力仍充足，未來數月可供銷售新盤超過3千伙，二手成交肯定繼續淡靜。聯儲局終於啟動退市，但規模相對較小，但不排除造成心理因素令少部份業主止賺離場，成交少可能令指數波動加劇心理因素，並不表示二手全面大幅調整，聯儲局反而明確維持低息環境，相信未對大市構成太大下調壓力。另外，政府明年將推12幅地，可建單位5千多個，但最快亦要3年後才應市，對改善供求失衡只是杯水車薪。

2013即將結束，不妨回顧一下本年特區樓市所發生的大事，溫故而知新，從中亦看看有甚麼新啟示。

治高樓價要雙管齊下

政府長期實施高地價高樓價政策，減少供應，忽視市民及來自中國大陸的投資需求，導致特區樓價勁飆，成為全球樓價最難負擔的地方。高樓價衍生的民生問題開始浮現，政府亦多番出手，未見成效。反映樓價的中原城市領先指數於二月創下123.66的歷史高位，政府隨即對海外及已擁有物業買家徵收雙倍印花稅。成交大跌，代理生意慘淡，上街表達不滿。雙辣招下樓價雖止升，但整體樓價仍只低於歷史高位少於5%。由於需求缺口龐大，要樓價重回健康水平，一定要雙管齊下，管理外來需求同時大幅增加供應。

長策應聚焦願景及土策

03年因沙士襲港，經濟重創，董建華停止執行98年定下的長策。10年來特區無策可依，政府一味高地價政策令樓價飆，市民無力置業，盼望長策會能對房屋問題提供解決辨法。但經近一年研究，長策會在九月初發表為期三個月的諮詢報告則令大眾失望。報告建議十年建屋目標47萬、公私營建屋64比、在現有休憩用地建單幢樓、規管劏房、優化公屋計分制度等，但對最重要項目如釐清願景、訂立表現指標及監管架構、開發土地儲備、構建置業階梯、解決現時公屋輪候冊過長、建立適設?居所等問題紙上談兵。諮詢已過，相信報告修改空間有限。為了安居樂業、為了下一代，市民應繼續向政府施壓，令樓策以民為本。

為官必須比白更白

發展局局長陳茂波一方面推東北發展計劃，同時被傳媒揭發家族擁有東北土地權益，涉利益衝突。陳多番解釋未能釋除公眾疑慮，繼續硬推計劃。另外陳茂波太太持有的發展公司又涉嫌經營劏房，陳職責包括處理僭建，能否公平處理又受公眾質疑。梁振英不斷護短。陳茂波最終成為引入問責制以來最差民望的官員，民望值低見負46點，支持率僅14%。人無信不立，為官者更需有誠有信，比白更白，方可委以重任。很可惜，上「梁」不正，又怎可對下「梁」有所期望？不管事實如何，事情發展至今，陳已無法有效執行其職責。

制度漏洞必須堵塞

多年來發展商鑽盡制度漏洞賺盡銅板，長實分拆雍澄軒酒店房間又一實例。雍澄軒本為酒店項目長實把房間拆售聲稱符合地契要求但買家若要自用則受限制實際操作上亦困難重重。政府多次提醒買家注意風險，但未能採取行動。眼見潛在利潤，市場反應熱烈。最後，證監以集體投資項目需審批為由介入，長實受壓，退回訂金。事件顯示在高利潤誘使下，發展商將無所不用其極賺盡銅板。政府應扮演更積極角色，堵塞漏洞及扭轉資訊不對等現象。◇