[香港地產] 樓市動向：CCL回落0.7% 樓市何時調整?

撰文｜勤智

反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)連升兩周後回落，最新報119.53，較上周跌0.71%。受新盤開售影響，香港區二手成交受壓，個別業主減價離場，跌幅較大，達2.95%，但整體大市而言，業主依然堅持未肯大幅劈價，買賣拉鋸。未來數月新盤繼續主導市場，二手難有起色。值得留意的反而是美國失業率降至7%，創金融海嘯後新低，導致長息抽升，聯儲局可能明年初開始退市，這有可能成為特區樓市調整的最大誘因。

現時市場上的基本共識是樓價需要調整，但何時調整及調整幅度則眾說紛紜。筆者對調整定義為CCL於6個月內調整大於10%，否則只能算作正常波幅。政府當然可令樓市馬上調整只要大幅增加印花稅，開徵新稅或限制需求便可，亦可用人治方法把樓市信心推倒，但這些可能性不大。其一，狼英民望破底，沒有條件讓經濟下滑。其二，狼英在豪賭市民不會因樓價高企而上街，但過往卻有因樓價下滑而令民眾上街。撇除政府因素筆者認為樓市調整仍有四大領先訊號可以參照。

樓市調整還看四大訊號

首要因素為10年期美債息率。當然按揭利率主要參照短息，與長息未必一致，但美債長息預視美國退市，影響資金流向，不利資產市場。10年期美債息率從低位回升超過100點子，近期更抽上2.8%水平，市場普遍認為若達3%水平就會觸發大規模資金調動，退市逼近，令樓市調整。

第二個領先因素就是地產股價表現。各大地產商均是上市公司，若樓價預期下跌，將降低地產商手上地皮估值、售樓利潤，樓價跌亦令租值受壓，種種不利因素影響未來盈利令股價下跌。股票市場往往領先經濟表現，領先政府樓市政策更無容致疑。恒生地產分類指數對比恒生指數應是理想指標。十年來恒生地產分類指數跑贏恒指，但兩者近日已相當貼近，且有逆轉之勢。地產分類指數並非百分百能預示樓價調整，但仍有指標性意義。

第三個因素就是新盤銷情。特區私樓落成量今年頭10個月僅得七千餘個，只達政府預期的五成多，私樓供應未達標加上雙辣招令需求積壓，令大型新盤推出市場反應熱烈，參觀示範單位萬人空巷，大幅超額認購，發展商有能力加價加推，市場並未感受供應增加的壓力，反之，發展商銷售策略成功營造市場利好氣氛。一手樓盤未有大幅劈價，二手樓盤自然繼續觀望。當新盤供應加大而滯銷之時，就是樓市調整訊號。

大陸資金去向左右樓市

另一領先指標就是來自中國大陸的資金來港買樓所佔總體成交比率。中共政權不穩，權鬥不斷，資金志在調離中共分散風險，回報只是次要考慮。特區大搞中港融合，地下銀行運作猖獗，資金容易轉到特區。按中原物業統計，自08年來大陸資金大舉投資港樓，高峰時佔成交24.3%，年初政府實施雙辣招仍佔8%，數據還未計算借公司殼買樓。這些資金去向足以左右樓市，若樓價跌但大陸客比例上升，樓市有大陸資金支持，難以調整。即使樓價不跌，若大陸客比例悄悄下跌，樓市調整機會大增。若果有大陸客賣樓離場的數據，市況更好掌握，可惜這方面的統計數據欠奉。

即使大市確認調整，還需要看調整深度及時間多長才有實質意義。很可惜，狼英施政跟中共如出一轍，認定以經濟帶動解決民生問題，但卻不斷製造矛盾，撕裂社會，而不是以安民令社會穩定而後令生產力上升帶動經濟持續增長。樓市一旦調整，影響經濟，狼英必定出手大搞中港融合，令調整曇花一現，市民置業安居之夢將遙遙無期。◇