【投資移民】以房生金 投資澳洲地產

文｜王莉莉

據2013年由房貸選擇公司（Mortgage Choice）對1,032名在過去兩年或兩年以上持有房貸的屋主所做的意向調查報告（The 2013 Homeowner Intentions Survey）顯示，有26%的受訪者正在考慮購買投資房產，56%有在未來兩年購買房產的打算。

「與其拚命打工賺錢，不如投資房地產，讓房子為你賺錢」，這反映了時下許多澳洲人的投資心態，即把房地產作為優先考慮的投資理財方式。

不要等有了錢再投資

張小姐年收入五、六萬澳幣，在澳洲屬於低收入群體。不過，她熱衷地產投資，在過去不到一年的時間裏已投資了兩套房產。

她認為：「投資要有策略，但不一定要等手上有很多錢才去投資。」會計出身的張小姐喜歡鑽研地產，平日愛看投資分析類文章，抱著試一試的心理，她用貸款買了一套位於墨爾本市中心，位置極佳的兩臥室公寓，價值27.5萬，由於去年9、10月份買的時候，市場還沒開始復甦，所以比實際要價還低了2萬，但過了半年，她買的物業就已升值了5萬。

之後她把公寓出租，每周能收400澳幣的租金，扣掉每月的高額房貸及其它雜費，一個月入袋的現金雖然只有一、兩百澳幣，但也符合了張小姐的正槓桿（positive gearing）投資策略，即收入大於支出，「雖然賺得不多，但仍有得賺」。

張小姐說，有些高收入人士投資地產喜歡負槓桿（negative gearing），是因為如果投資回報是虧損的（負值），年終可以退不少稅，但對於她這樣的低收入者來說，本來繳稅就少，所以也不指望能退很多稅。另外，她認為這幾年房地產升值潛力不如從前，所以她更看重租金回報高的物業，不希望供房太辛苦。

再次投資時，她選擇了政府可負擔租房NRAS計劃（National Rental Affordability Scheme）所資助的物業，位於墨爾本東南30公里的丹頓儂區（Dandenong）一套價值34萬澳幣的公寓。物業地理位置好，位於區中心，容易出租，但根據NRAS計劃，投資人要將其投資的房產租金降低20%才能投放到市場上。

不過張小姐認為，政府對投資者連續十年、每年一萬澳幣的補貼對她吸引很大，因為這部份錢是免稅的，「租金折扣20%，再加上折舊、房貸等等，肯定是虧的，但因為可以退稅，再加上又不用交稅的這部份補貼，這樣一下就把資金流拉正（不賠）了。」另外，由於地段好，張小姐相信長期持有，可令她的投資物業有較大升值。

買增值好房才能投資不敗

挑選到能增值的優良物業，才能在若干年後仍笑傲江湖，立於不敗之地。陳先生與陳太太最早經營奶吧生意，95年開始涉足房地產投資，如今已有五、六套投資房在手。現在他們夫婦倆把生意賣了，靠租金都能維持一家老小的日常開銷。

擅長投資理財的陳太太認為，投資地產最重要的是挑選好房子。「人都喜歡有山有水、交通方便、靠近學校的地方，所以我挑房子就是圍繞這些條件。」陳太太說，這些條件能兼顧最好，兼顧不了，顧一兩個也好。當然有時也會考慮價錢，但即便是貴1、2萬，過了幾年，回頭一看都是穩賺不賠的。「買房子不能為了那1、2萬跟人家斤斤計較，那就會失去機會，過幾年房子成倍增長，這1、2萬算甚麼，所以看準了就要買。」

根據她的經驗，任何房子隨著大的趨勢都是不斷上漲的，即使偏遠地方的也不例外，所以她建議，投資地產不一定非集中在某幾個熱門區域，根據自己財力也可選擇較偏遠的地點。這樣不用投入太多的資金，也有不錯的租金回報。

2000年的時候，她分別投資九萬、十萬澳幣在墨爾本東南30公里的海邊城鎮Chelsea分別投資的兩個單元房，如今每套物業已經漲到30至40萬，每周租金是300澳幣，而且租約不斷。回想當時，沒有投入太多的資金，就已經有了不錯的投資回報，陳太太說，無論哪個區，都有相對好的地段，只要生活、交通方便，靠近學校、商店、火車站的就會有人來租，有很好的升值潛力。

做足功課了解市場行情

投資房地產，既不能思前想後舉棋不定，也不能一廂情願衝動行事，需要對市場有一定的考察了解，並根據自己的需要做出決定。

從長遠來看，投資地產要找具增值潛力的區域，新建的基礎設施，拓寬的道路，快捷的公共交通，當地的便利設施以及廣受租客歡迎的社區要求，都是要考慮的因素。

據今年澳洲地產投資雜誌Property Investor報道，一些新興的城鎮正日益受到投資客的青睞。西人夫婦斯蒂夫和伯娜黛・芬利（Steve & Bernadette Findlay）花費了幾個月的時間考察悉尼周邊的地產。起初他們計劃花費大約50萬澳元，在位於市中心以北的曼利（Manly）地區購置一間臥室的單元房，卻沒有找到使他們滿意的物業。

「我們在曼利附近看的房子都是又舊又破，還只有一間臥室，只要有兩間臥室的，價格都在60萬澳元左右。」斯蒂夫說，「這有些荒唐了。」後來他們繼續向北探查，在那裏發現了一個距離淡水海灘（Freshwater）500米、擁有兩間臥室、一個車庫的房子，距離商店也很近。最後他們出價53.5萬澳元買下此房，並以每周570澳元的價格出租。雖然他們沒有在曼利買房，但卻用稍貴的價格買到了更大、更稱心的房子，因為「一兩年內這房子在淡水海灘一定會升值。」

根據澳洲房地產門戶網站realestate.com.au在2013年3月提供的數據（見表），受買家青睞的很多都是鮮為人知卻具有升值潛力的城郊，顯示房地產買家對於新興的投資市場興趣更濃，同時也說明買會增值、不易跌價的房子但又不用投很多錢，是很多人投資房地產的期望。◇（文章轉載自澳洲《新天地》雜誌）

墨爾本市區天際線（Marianna Massey／Getty Images）