國際地產：人為泡沫還是供不應求？ ——倫敦高端樓市年中回顧

【大紀元記者逸銘倫敦報道】任何走過泰晤士河邊的人，都會注意到巴特西電站（Battersea）那四根高聳入雲的煙囪。這所歐洲最大的紅磚建築在1983年停止發電後很長一段時間內，都只能孤獨的矗立在河邊向遊人訴說著往日的輝煌。不過現在這所能夠俯瞰泰晤士河的龐然大物已經迎來了新生，更成為很多人羨慕的居家所在。

飛漲的倫敦高端樓市

但是，想要生活在巴特西電站亦代價不菲，雖然樓盤距離完工尚需時日，而且43平米（約463平方呎）的一房公寓就要50萬英鎊（約602萬5千港幣），但僅有最快速的買家才能得償所願。據倫敦的房產代理估計，巴特西電站的買家中約有60%來自海外。而在這其中又有3/4的單位作為置業出租的投資而租給了倫敦人——這僅是倫敦高級樓市的冰山一角。

事實上，在過去的幾年中，倫敦市中心高級物業（Prime Central London，PCL，100萬英鎊以上的物業）維持著顯著而穩定的增速。增長至今，其平均價格已經超出2008年峰值的18％以上。而高級中的高級——1千萬英鎊（約1億2,046萬港幣）以上的物業，也已反超峰值10％以上。

蜂擁而至的海外資金

大量湧入的海外買家是倫敦高級樓市的主要推動者。在2011～2012年中，歐元區危機以及世界其它地區的動盪，使得很多海外的高淨值人士都在尋找資產避風港；而英國政治、經濟體系的高度穩定性再加上走弱的英鎊匯率，就使得大量的海外資金湧入了英國，注入到倫敦的磚瓦水泥中。

據高級地產代理萊坊（Knight Frank）公司的研究，從2012年3月至2013年3月，200萬英鎊（約2,409萬8千港幣）以上的PCL買家中，一半以上來自海外。而200萬英鎊以上的PCL買家中，六成以上並非英國居民。而且海外買家，尤其是亞洲買家對於新建房產更為青睞。2012年，約有七千餘所新建PCL售出，其中七成以上被海外買家購置。

黃金之地，抑或高級鬼城？

不過，隨著這樣大量的非本土買家湧入倫敦樓市，也相應的為倫敦帶來了一些問題，甚至對當地的經濟帶來了一些潛在的破壞。因為對於海外買家而言，大多數人一年中僅有幾個月會住在這裏。根據物業代理第一太平戴維斯（Savills）的研究，在PCL的買家中，僅有不到一半的買家會將其作為長期居所。

另一方面，飛漲的樓價使得出租的收益率極低，例如85萬英鎊（約1,024萬港幣）的物業，年租金的毛收益率僅為3.6％，更昂貴的物業收益率則更低。這樣低的收益率使得PCL業主對於租房意興闌珊。因此，很多物業在買家購入之後都長期處於無人居住的狀態。相應的，這也會對周邊地區的商業、服務業和社區設施造成不利的影響。並可能最終使得這些地段樓價下滑。

緩慢的漣漪效應

雖然在英國歷史上，PCL的價格上漲通常會擴散開來，帶動更周邊地區以至全國的樓價回升，這被稱為漣漪效應（Ripple Effect）。但是在PCL這一輪的樓價上漲中，漣漪效應僅僅在倫敦市內擴散，人們看到的只是倫敦與全英國其它地區樓價間越來越大的鴻溝。

而現在倫敦置業的平均首付達到了8.4萬英鎊（101萬港幣），但由於收入並沒有跟樓價同步上漲，因此，很多倫敦人都面臨著辛勞一生卻居者無其屋的境地。據住屋慈善機構Shelter的去年的一項研究，65％的倫敦家庭預計他們將永遠無法買到自己的家。因此，高漲的樓價也把許多收入不夠的人擠出了倫敦市中心。

不過，隨著英國的經濟從「救助轉為恢復」（英國首相卡梅倫語），以及政府的樓市刺激計劃逐漸發揮效果，英國的買家信心正在日益恢復。倫敦高端樓市的本土買家也逐漸增多。

穩定的繁榮，還是虛幻的泡沫？

對於海外投資者來說，最關心的問題莫過於PCL價格的未來走勢。對此，萊坊研究部門的主任連姆．貝利（Liam Bailey）認為這並非泡沫，而是供不應求造成的結果。倫敦樓市在近幾年來的供應一直不足，再加上海外買家高漲的熱情，因此PCL的繁榮並非人為的脆弱泡沫。事實上，萊坊還預測2013年內的增幅將達6%，在未來5年內（下屆大選前）平均每年還會上漲4%。

但Fathom諮詢公司的分析師則對PCL的未來繁榮持懷疑態度，他們指出，歐元區的危機已經有所緩和，因此PCL的避風港地位也有所削弱，而海外買家的需求也會降低。如果事情順利，待到其它經濟體的危機完全消失的時候，PCL的價格可能會下降10％。

不過無論如何，對於高級買家而言，PCL仍被公認為還會增長一段時間，因此仍是可以考慮的資產避風港。但是投資者也應該綜合考慮到房租收益率不高，以及高漲的物業稅費的問題之後，再行定奪。◇

巴特西的夜景。（維基百科）