投資農地 另一掘金選擇

香港地可謂「寸金尺土」，政府近年積極推動「南生圍發展計劃」、「新界東北發展計劃」等，新界的農地可謂是本港土地供應的主要來源之一。無論是政府還是四大地產發展商，都有大量的農地儲備。「四叔」李兆基早前提出要捐多幅農地來幫助青年人置業上樓，讓市民更加關注農地的土地投資價值。究竟農地是否具投資價值？投資者如何把握時機從中掘金？

撰文│何祺正

上圖說明：

古洞北
恒地
擁40萬平方呎土地，部份土地已圍上鐵絲網
長實
在生態價值極高的塱原擁有多幅土地，部份土地已圍上鐵絲網
粉嶺北
新世界發展
在石湖新村與馬屎埔村一帶擁有大量土地，並於90年代初建了多幢三層高的無人屋（空置至今）
恒地
在烏鴉落陽（即馬屎埔）一帶擁270萬平方呎土地
坪輋／打鼓嶺
恒地
擁有200萬平方呎土地

資料來源：上市公司年報

近年來香港樓價高企，加上政府辣招頻出，成交量萎縮，但價錢又居高不下，不但年青人無法上車，連地產代理亦生意大減，怨氣沖天。在市區土地有限情況下，大家將目光投向新界的農地。

大發展商早年開始已大手吸納新界大批農地儲備，謀求日後申請改變為住宅用途「吸金」。翻查發展商年報，截至去年底止，恒地（00012）為新界土儲最豐厚的發展商，該集團坐擁4,240萬平方呎新界土儲，農地儲備可以提供3.6萬個住宅單位；新世界發展（00017）則持有約1,868萬平方呎待更改用途的農地。

政府收地價半年增幅達10%

此外，自09年來農地市場亦成為「炒家樂園」。主因政府在遷拆元朗石崗菜園村的土地補償慷慨，農地每平方呎賠償達526.8元，促使更多投資者買入農地博發展商併購或政府收地，及作拆售套利。實際上，政府收地具有一套標準地價，並會定期修訂、刊憲公佈。根據地政總署最新公告，自4月起農地的特惠補償率為每平方呎790元，較半年前的地價增幅逾一成。

專營新界土地及物業的一家代理公司負責人向本報表示，自政府推出遏抑樓市的SSD（額外印花稅）及BSD（買家印花稅）等「辣招」後，促使資金流向農地投資等，加上近年來人們的健康意識提高，有機耕種熱潮亦帶動農地的需求量，農地的平均呎價3年累升逾兩成。他說：「交通不便的農地價格較低，呎價約100餘元；有路可達的農地呎價可達300餘元，而連屋的農地最搶手，呎價可高達800至2,000元以上。」

選擇農地要素

發展配套完備 升值潛力高

選擇農地有何秘訣？專營新界土地及物業的一家代理公司負責人表示，交通道路網覆蓋及已有城市發展藍圖、政府銳意發展的地區升值潛力較高。「總括而言，新界環迴公路沿線地區，如元朗、屯門、大埔及西貢，及新界東北發展區等，將農地轉屋地的申請一般較容易獲得批准，值得看高一線，政府從2014年開始基建工程，為新市鎮的發展打下基礎，如果在2018年深圳的蓮塘口岸啟用之後，香港東北新市鎮就可以說成形了，這時候的新界農地的投資價值就能體現出來。如果敢把握機會的人，現在低價吸納農地，將來回報必將巨大。」

找熟悉行情區內代理最穩妥

他說：「如果想穩妥起見，一定要找熟悉情況的本地代理幫手辦理，才能夠避免麻煩，因為外來的人不清楚土地的歷史問題，只有本地人才能搞清楚。」農地的交易程序與一般物業相若，但由買入首個農地開始，已須繳交雙倍印花稅（DSD），遂使近期交投量回落。

他又提醒，農地市場資訊流通量及交投量較一般物業為低，價格有機會出現「海鮮價」，建議有意入市的投資者應參考附近農地的成交價，做足功課，也可以和本地的代理商保持溝通，時常留意行情，便可以做到心中有數。◇
　

圖為元朗之水鄉南生圍一角，遼闊的濕地長滿水草和紅樹林，路旁是高聳的白洋樹，濕地兩岸建有村屋。（圖片來源：Michael MH Ng一郎）