香港新界地產代理商聯會主席邱慶新：上車客評估風險方上車

文｜梁路思

香港樓市多年來風雲變幻，歷經多次高低起伏後，價高冠絕全球，今年初，政府推出新一輪的辣招，令本港樓市再次觸礁，市場成交大跌80%至90%，雖然近期受白表居屋熾熱入市價的帶動，樓市成交稍有回升，但依然難重上辣招前每月8千多宗的成交量。

樓市前景未卜，撲朔迷離，各界都在揣測未來前景，在樓市中打滾三十多年，看慣風雲的香港新界地產代理商聯會主席邱慶新，幾時都將自己置身樓市之外，幾時他都覺得可以買樓，但最緊要的就是要評估風險，自己供得起。另外，對於政府的辣招，他相信，政府壓市時間越長，市場閒錢無出路，將來的爆炸力可能更大，因大多數中國人的傳統觀念，都是置業為大。

樓市跌 將再綁上車客

本港樓市交投，往年80%都是換樓或投資客，上車客僅10%左右。樓價高企，政府多番出招壓市，希望樓價會跌20%左右，又可以幫助上車客。邱慶新表示，辣招表面上是幫上車客，實際上政府希望樓市爛，但如果樓市爛，上車客又會被綁住。

他說，上車客一般按揭七成，若200萬元的樓都要拿出60萬元首期，有買家不夠錢，還要向親戚朋友借，如政府壓抑樓價希望樓價跌兩成，可能會更高。但兩成已經40萬，如跌至三成，上車客又變成負資產。他認為，上車客買樓要認真衡量風險，如資金不充裕最好不要冒險。1997年，亞洲金融風暴，樓市急跌七成，那時，每個月有3,300宗破產案。

壓市時間越長 爆炸力越大

他重申，政府若繼續鎖市，繼續令資金不能流動，政府壓市時間越長，壓力越大，將來的爆炸力越大。

市場渲染，居屋免補地價白表客入市，帶動二手樓市旺，上周末樓市成交連續兩星期回升。預料6月份二手住宅買賣登記，會按月增加30%至3,800宗水平。

不過，邱慶新就對二手樓前景不看好。他表示，即使以此推算，今個月成交3,800宗，亦難敵辣招前的每個月8千多宗的成交量。他認為，保守估計，政府在2010年和今年推出共兩次辣招，最少綁住30多萬個單位不能在市場流通，破壞市場平衡。

因30多萬個單位不能流通，買家轉向租屋市場，買家轉租客，令租金上升。市場無貨流動，樓價乾升，以元朗喜利大廈300呎的樓做比較，2013年辣招前售180萬，2013年6月升至220萬，有業主更叫價240萬。

評估風險 亂市可買樓

政府壓市之餘，世界外圍經濟亦在影響本港樓市，前景未明朗。做了30多年地產代理的邱先生表示，亂世中，如有閒錢的，就哪管市場多變，依然可以投資置業。

不過，他強調，首先一定要評估風險，最好不借或少借銀行的錢。投資者自己要有充足首期，要評估租值可以足夠供樓，那麼，即使樓價跌，就是打工都可以供得起，評估風險無問題：「樓幾時都買得。」

邱先生自己在今年2013年1月就為自己的女兒買入一層樓，元朗恆富大廈，400呎，購入價160萬，按揭七成，首期給60萬，借112萬，利息2厘25，月供5,580元，每月還利息2,000元，租值6,000元，供21年，現值220萬。他說，租金6,000元就可以拿來供樓，女兒自己都能供，即使利息上升，女兒自己都可以供得起，完全無風險。

3000萬購舖現值8000萬

邱先生是屬於保守投資派，如今只有一間地產代理舖頭「喜利地產」，年初辣招甫出爐，業界受創，有地產代理無奈首先要關閉幾間代理行，節流開源。但他自己只有一間舖，即使辣招勁辣，對他完全無影響，加上他主做二手盤，按揭低，風險小。所以，即使樓市有變，亦能守住市。

即使樓市風雲變，保守派幾時都是贏家。邱先生投資無數，80年代初，他已開始投資在九龍購置舖頭，那時的按揭利息高至頂峰的二分一，如今，他自己擁有數個物業收租，仔女5個，個個都有一個以上的物業揸手。

2012年7月，邱先生投資屯門一物業，購入時3,000萬，現已最少價值8,000萬，就是成功的一個例子。

此物業地下共有8,000呎，現租給某幼稚園，租金17萬，租金回報率約7厘，現有客出價6,000萬，他都不願意賣。如以這個回報利息計算，該物業現已值8,000萬有多。他說，元朗的舖面，最低2萬5千元／呎，喜利大廈的幾乎5萬元／呎，屯門的物業當時購入約3,800元／尺，但在元朗15,000元／呎買不到。該物業近屯門新墟龍門，龍門有西鐵、輕鐵，樓下有巴士總站，將來可以接駁港珠澳大橋，升值潛力頗大。

富貴險中求，買賣物業 價無高低，97因為亞洲金融風暴，樓市跌70%，08年又遇上金融海嘯，但如果08年將樓賣出，就好可惜，08年到現在的樓升了128%。即使在辣招下，他現在還在執平貨，無論是舖還是樓。

邱慶新小傳：

邱慶新，任職香港新界地產代理商聯會主席，也是喜利大廈一地產代理公司的老闆。1979年由深圳來港，1980年，因到喜利大廈買樓，熟悉地產代理後，投身地產業至今。他說，當時元朗喜利的樓10萬元一個單位，自己一次買兩個。現在喜利的樓升值220萬，升了20多倍。

萬中無一 絕緣賭業

邱先生性格保守，投資穩陣，除了投資物業之外，與其它賭錢事業絕緣。他說，1980年9月，他曾投資股票，投資16萬5千，一個星期後賺1萬5千，等同當時十分之一的樓價，但他認為股票是賭博，幾日後註銷戶口，從此不賭，就連賭馬、賭波、買六合彩，他都不沾染。他形容自己是股民中的萬中無一。

買樓防老 揸樓好過生孝子

邱先生成功投資無數，不能一一列舉，暢談買樓心得之餘，他還教人買樓，認為以前的傳統觀念是養兒防老，現在，就是買樓防老，有兩層樓好過兩個孝子。

他說，人老好淒涼，後生時辛苦養育仔女成人，老時希望有仔女照顧。但老時人未死，睡在床上，屎尿都要人服侍。雖有一口氣，但腿腳不便，跳樓死都無本事，唯有在床上等死。就算有孝順的仔女，今天笑著來照顧，明日就不笑的啦！後日肯定嘆氣，又唔死得，床頭無孝子，這個是現實。

所以，人要搵到錢，到老的時候，都想有人捧杯茶來給我們飲啦，不要辛苦去死，現在，我要教人買樓防老。◇

邱慶新買樓防老之道

邱慶新說，就算你養個仔，好有本事，十幾萬一個月，是一個乖仔，但自己已經供了一層樓，就算是喜利大廈，現在已經收租6,000元，你說，那層樓有6,000元收入爽些，還是那個仔每個月給6,000元爽些，那個快一點呢？而且，那層樓還有200萬的價值。

即使那個仔有十多萬收入，分分鐘已經用了5萬去供樓，剩下的還要養老婆仔女，養車養工人，好多花費，他好不方便每個月給你6,000元。但那層樓，每個月乖乖的給你6,000元。人生奮鬥幾十年，有的不只一層樓，一層小小的樓就已經等於一個好仔啦，如果有兩層樓，好過兩個好仔啦！所以，他教人買樓防老。◇