專訪物業代理專才─鈞寶地產莊寶端：村屋地買少見少 升值潛力大

新界地產代理商總會副主席莊寶端，在元朗從事地產業20年，在業界頗有名氣。她除了經常為業界發聲外，還用心經營，贏盡了口碑。即使在辣招之下，她的公司仍生意興隆，5月份的成交量與辣招前竟然相若。她說：「99%的客人都覺得自己好！」最開心的就是「好多客人都可以做到朋友」。

「鈞寶地產物業代理」是莊小姐自行打理的公司，5月份成交量有10單，和政府推出辣招前相若，而成交的都是屬於較小銀碼的分層單位。莊寶端表示，辣招並非對樓市無影響，只不過市場都在期待，很多買家在觀望，所以交投比較淡靜。

建獨家靚盤好賣 平市價10%

莊寶端除了是物業代理外，亦是村屋獨立屋發展商。她說，公司最優勝之處，當然就是自己發展的獨家盤，幾乎每年都有新盤推出。現在，自己還有多幅土地揸手，幾個盤在興建中。

她自己用心打造的靚樓，當然最好賣，因為價錢不貴反平市場約10%。她說，價錢會貼近市場，甚至比市場還要便宜，「有時也不一定要賺到盡，賺到盡的誰幫你承接呢？你賣一元，我自己的賣9毫，平市場10%。客人都會覺得好開心。」

莊寶端並說，她建築的樓盤會用心了解市場，投買家所好，用心設計每一寸土地。買家買去沒有拆卸，就證明自己做得好，沒有浪費資源，也接受公司的設計，是成功之作。她自己親手打造的元朗青山公路新田段石湖圍村的獨立屋「傲林」，就是她的滿意之作。莊小姐有一隊合作無間的建樓隊伍，能夠建到靚樓，而伙計們都好開心。

料10年後無村屋地 有丁無地

政府對小型的鄉村式屋苑規劃有局限，用完地不會再增加村屋用地，加上大地產商和政府都在新界發展土地，靜待時機。莊寶端大膽預計：「10年之後，村屋發展肯定會無地。」

村屋發展商即使能找到土地，還要經過政府冗長的批核程序，有的地盤需時約3年、5年甚至7年不等，方能獲得批准。試過有地盤要久等13年才獲批，等到頸都長。不過，即使如此，未來小型的村屋用地供不應求會越來越嚴重，如果無地，有丁無地，原居民的丁屋政策如何解決？莊寶端說，未來村屋是否可以加高加層，還要看政府的政策了。

莊寶端自己住村屋，賣村屋，發展村屋，對村屋情有獨鍾，公司成交90%都是村屋。自元朗有西鐵後，元朗成了另一個世界。除了西鐵外，元朗有了多條公路直通市區及新界各區，交通四通八達。因此元朗的村屋價優勝過屯門。她認為，未來的村屋會買少見少，在現時村屋價錢已難得有下調的空間時，理性的人、明理的人都知，現在買村屋真是一個時機。

政府推居屋 料私樓6月交投淡

對於政府現正推出2,500個居屋單位，莊小姐預計，6月份的私人樓宇成交可能會淡靜。不過，她稱，居屋的推出對村屋買賣的影響不是很大，因為村屋價錢始終相當有吸引力，一個村屋單位的售價只是洋樓的200呎至300呎的價錢，市場還有承接力。但整棟村屋或獨立屋過千萬的成交量，就在減少。

淡靜期有無大陸客湧港買樓？她說，大陸客不太鍾情村屋，不會首選村屋，因為大陸買家可能在大陸已住村屋，到香港不會再買。真心來港置業的，多數會買洋樓，買個知名度。其中大陸客比較鍾情上水火車站附近的住宅，因為毗鄰深圳。

元朗樓價企穩 有10%議價空間

即使政府推出新辣招政策的氛圍猶在，元朗樓市並非太淡靜，現時雖沒蓄勢待發之勢，但元朗的村屋價錢並沒有較大的跌市。莊寶端表示，只有少數業主願意劈價幾個百分點出售。業主多數持樓盤時間較長，即使現在放手，亦都賺得盤滿缽滿。現時業主議價較為鬆動，多數有10%的浮動空間。但市場預計，政府出辣招壓抑樓市，跌10%至15%是政府想要的結果。否則，政府可能會繼續出招，業界認為最有可能會在按揭上著手。莊寶端相信，政府不會輕易撤銷辣招。

莊寶端小傳

為業界籲政府 溫和施政

莊寶端，90年代初入行，經營地產業二十多年，現任新界地產代理商總會副主席。

作為業界代表，她認為，辣招至少影響10種與樓市相關行業的生意。她希望政府出招壓抑樓價，可以溫和一些，不適宜太過干預市場。如果樓市一爛，起碼10個行業受影響，包括五金、油漆、物料、運輸、瓷磚、門鎖、玻璃鋁窗等。她透露，曾有大發展商因此要停工。

從事地產代理20年，鈞寶的生意主要是靠口碑，大致上都是熟客介紹。莊寶端沒有甚麼特別的人生座右銘，就是將自己代入買家心態，用心去做。閒談間問她，有無客人因為她在業界的名聲前來向她買樓？她笑言，不但沒有，還有不少客人致電稱她叫先生，因為她的聲音較渾厚。殊不知，她原來竟然是地產界的巾幗英雄。
最開心是「客人當我是朋友」

莊寶端最開心的就是「客人當我是朋友，請我吃飯，外國的客人都會回來看我，到美國之後都有明信片寄來。」還有的朋友，孩子結婚都會請她飲喜宴。

她說，客人住村屋很開心，村屋有陽台和天台，大家的溝通多，關係維繫得好，經常相約一齊燒烤，人與人之間關係親和。

莊寶端還透露，90年代，有一個客人投訴有關業權的問題，說賣的樓圍牆外面的土地業主亦應有份擁有。幸好她有證據，客人告不入。不過，這位客人始終都知道她最好，十幾年後的今天又回頭前來找她買樓，到現在都還有聯絡。

莊寶端希望政府的樓市政策可以溫和一些。

村屋優點

莊寶端手指的獨立屋「傲林」，是她親力親為參與總策劃、精心打造的滿意之作。

用盡100%建築面積再送百多呎

眾所周知，部份洋樓的實用率超低，有經典樓實用率僅42%。例如，2006年入伙的元朗四季豪園，單位建築面積2,495平方呎，包括前後花園、開放式車庫和天台，還要攤分公用地方約180呎，洋房內部實用面積僅千餘呎，實用率只有42%。

而村屋不單可以用盡700呎建築面積，即使最小的中層，還可外送露台100多呎。村屋地下還有花園，三樓有天台，無論怎樣，肯定多過700呎，所以，這是一個另類的市場。
三樓連天台村屋，現在要300萬元左右，不過二手的還有一字頭，接駁一程車的只需180萬至190萬元。而200萬以下的樓，印花稅只需要繳付100元。價錢有相當吸引力，用家可考慮。

現在元朗的村屋最好賣的，是新元朗中心附近的山貝村，因接近西鐵站；朗屏邨附近也是熱門點，步行可到西鐵站。這些村屋都受到年輕一族青睞。

此外，村屋有村屋的自由空間，間隔可以改，顏色可以改，外形只要上下三層業主同意，都可以改。近幾年，有了西鐵之後，買村屋的人多了，最主要是銀碼小。後生仔買村屋，主要是可以養狗泊車，擁有一個不同於市區的自己空間。◇

從事地產代理20年，莊寶端總是將自己代入買家心態，用心去做。最終贏盡客人口碑。她最開心的就是「客人當我是朋友」。她預計，10年後將無村屋地。