經濟法律 : 「酒店房」的法律問題

  長江實業集團拆售酒店「雍澄軒」，引起一陣風波，但全幢酒店350個單位已經全部售出，過程順利。長實另有三個類似的酒店項目，分別在馬鞍山及紅磡，大有可能照同一模式出售。港人買酒店作居所，成為這個都市的一種新居住模式，法律上有沒有問題？

法律上當然有很多問題，這些問題只是擁有拆售酒店的一個單位作物業是一種全新的擁有物業模式，與一般的住宅物業情況不一樣，亦止於此而已，不是說問題引致違法事件。有一說法是長實走了法律罅，嚴格而言亦不是，更何況我們所說的走法律罅也是一種合法的行為。

首先我們要了解整幢物業的業權是源於一紙地契，地契只是使用有關土地50年權利的一紙契約，所有人所擁有的物業背後的大業主其實就是政府。政府批出的地契，指明物業的用途，這是因為城市的土地使用需要規劃，以應社會不同的需要。於是地契可指定作農業、住宅、商，或是工廠、學校、運動場等不同用途，自然還有酒店。

酒店與住宅一樣，設計成可作居住用途，每一獨立單位之內有洗手間，但不會有廚房，不能作家庭式的煮食。酒店的設計與運作更受《旅館業條例》的規管，防水的安全性可能比住宅更嚴，但管理費用自然更高，但適宜作居住用途，則是相同的。

地契方面，最重要的是批出地契之時是否容許酒店的大業主分拆業權。而據報道「雍澄軒」的地契是容許拆售酒店，該地契特別有條款（第二十二條）列明小業主可成立大廠公契，這令到小業主的業權與一般住宅無異。

為何有這樣的地契？據知是在批出的2002年適值經濟低迷，政府批出的地契情況寬鬆，也許是「長江實業」早有預謀，爭取到特別條款，但全港有多少酒店是享有可以拆售的業權？似乎就未有人研究過。

政府事後高調表示關注，但兩三星期過去，一切正常進行。政府唯一可依法而行的是要求物業必須作酒店用途，這在售樓的廣告中原有列明，長實因而堅持這是一項投資活動，買家亦只可以作酒店投資，但似乎未有買家因為後知後覺而要求取消買賣合約，何解？

一般人的智慧皆明白一件涉及幾百戶的居住問題一旦成為事實，政府想再改變幾乎不可能，不論在行政上或是法律上皆然。理論上只要有一戶業主違反酒店用途，政府可取消酒店牌照，但政府亦馬上有責任為餘下的349戶人解決居住問題。現實令到政府不可以輕易取消牌照，或是取消了就要求所有住戶搬出。

業主住在自己的酒店，要繳付物業稅或是利得稅，自住的住宅則沒有物業稅的規定，但法例不能限制酒店擁有人不能只收一元的租金，這樣的入息又如何需要納稅？

法例限制旅館房間只可住28天，但不能限制再租用同一房間，業主在文件上安排一個月離家一天停止租用便可以，由於近乎無法監察，停止租用一天只是文件上的安排，連是否需要真正離家一天以符合法例的要求，恐怕也是無法深究的。◇