經濟法律 : 收回租約要整體

一般人難免有一個錯覺，就是一個租約是指一間房屋或是一個單位，所有租約之內的權責就是與這個物業單位掛鉤。在香港的公共房屋制度之下，房委會是大業主，負責批出供應香港45%居住者的公屋單位租約，但本質上還是業主與租客的關係。

按《房屋條例》第19條，房委會如認為根據租契持有的土地已不適合人居住，或構成妨擾，危害健康或不安全，或認為並無租契授權佔用土地的人佔用土地或其部份，皆可以終止租契。簡而言之，當公屋單位作其他特別是犯法用途之時，有權取消租約，收回公屋單位。

但當同一租約涉及兩個公屋單位，而只是其中一個單位有違法事件之時，法例是否授權房署將兩個單位一併收回？下面是一件這樣古怪的案例：

Chan Chiu Wah V A Tribunal of The Panel [2011]3HKC 399

申請人陳先生的父親及家庭成員，包括申請人，居住在兩個公屋單位，分別是Flat 1407及 F1410。父親及一些家庭成員住1407，而陳先生及家人住1410。陳的父親因為涉及販賣私煙而在2009年被判監禁。

房委會在2010年3月發出遷出通知書，即要收回兩個公屋單位，理由是違反租賃協議，因為租客被定罪的刑事事件涉及所租用的單位，單位被用於違法或不道德用途，要求申請人的父親將兩個單位交回給房屋委員會。

申請人的父親向房委會的上訴委員會提出上訴，理由是申請人陳先生的家庭已經住在1410單位20年，而他們對父親的行為無辜及無知。上訴委員會再肯定批准確認「遷出通知書」，但建議房委會對住在1410的佔用者提供協助。申請人於是向高院提出司法覆核，挑戰房委會作出「遷出通知書」的決定，指這決定是可修正的。

結果高院駁回申請並付堂費，理據如下﹕

(一) 不論房委會或是上訴委員會的決定皆可以被司法覆核所更正，因為有關的權力是來自公權力，是據《房屋條例》第20條所作出的。
(二) 房委會並不需要考慮居住者（occupier）是否無辜及無知，只需考慮戶主（tenant）的情況。

(三) 房委會是否對佔用者負有責任，需視乎情況而定。當涉及因違反租契條款的情況而需終止租約之時，房委會作為業主只需與租客即戶主作交涉，不需理會他人。本案所指稱佔用者（陳先生只是居住者）的無辜及無知，與案件無關。

(四) 申請人指「遷出通知書」只應針對1407，即只應是部份租約被取消。這是難以成立的。在普通法中「遷出通知」是指物業的全部而非部份，否則通知變成無效。就算法律上可行，這樣的部份終止租約與原來的法律原意不符，法律原意是違反租約的租客應被趕出所租的物業。

(五) 法例的寫法亦不容許房委會修改「遷出通知書」，否則會令到通知書失效。所以，上訴委員會肯定有關「遷出通知書」的做法亦是正確無誤的。◇