經濟法律 : 終院裁決夾錢買居屋有業權

終審法院在這星期二就兩件涉及同一法律問題的案件合併作出裁決，這一法律原則十分基本，就是衡平法權益（equitable interest）是否可以引申去特別情況，例如一家人合資購買「居者有其屋」，但按法例只有戶主一人擁有物業的法定擁有權，但其他家人是夾錢者或甚而是出資者，出資的其他家人在法律上是否一如普通法原則享有受益權？

普通法的衡平法（Equity）原則承認基於公正合理或是信托關係，法定擁有者（Legal Owner）的權益受約制於衡平法權益的擁有者，兩者的權益同受保護，但有衝突之時，衡平法優先。

原則是清楚而固有的，無數物業的爭議皆以這一原則作裁決。但普通法可以被成文法，即議會立法所改變，而代表人民的議會權力至高無上，又會優先於普通法；但立法時的法例寫法不夠清楚時，解釋權在法院，本案的裁決在上訴庭是正好相反的，可見不同的法例解釋永遠有可爭議的地方。

據《房屋條例》第17B條所規定，居屋的出售要有房委會的書面批准，而上述的業權爭議所引申的法律問題，令法律可能出現漏洞，即有業主以外的人不經房委會的書面批準同意可以取得物業的擁有權。

兩案的情況皆正常會出現的情況，其一是由家翁及家姑以綠表申請購入居屋（這情況是戶主須交還公屋單位給房委會）但樓價由兒子及媳婦所出，其後兒子過身前與媳婦離婚，媳婦入稟要求擁有業權。另一案是家姑與家翁以白表申請居屋，為求中簽機會增加，叫兒子與媳婦用另一表格申請，結果兒媳抽中，成為登記業主，但物業所有金錢由兩老支付。兒媳後來想出售物業，但兩老入稟阻止。

終審法院所以判上訴人得值的理由，也十分常識化。法官陳兆愷指市民申請居屋時，除申請人外，其家人的收入也要一拼申報，不能超過某一入息限制，可見房委會也預計到很多申請人也要家人扶助才能買樓，法律上只屬出錢者將物業權中的部份以信托方式交登記業主，不屬法例所限制的轉讓或出售，所以沒有違反《房屋條例》，另一法官認為限制居屋轉讓只為防止濫用資助機制，但法例已有五年不能出售或放租賺錢，投資價值已有限制，被濫用機會不大，為這原因阻止衡平法權益擁有者取回權益，並不公平。

一般的擔憂，是終院的裁決會出現漏洞，令非登記業主可以變相擁有物業。例如國內的人可以叫香港人買居屋國內人出錢，只需保留清楚的證據，將來可據此案例取回物權。

法例是否將要修改以防止有人利用漏洞，留待專家進一步研究，單以法而論，這危機並不會出現，擔憂者根本是過慮。

衡平法是為了公正容許法官在法例以外有酌情的權力，在符合公平公正的原則下作出不同的判決。這是說引用衡平原則之時一要顧及公平，二是法官的酌情權。這是說法官可以有權不引用衡原則，若然引用引致不公義。預謀設計一套方法去違法，當然是不公義亦不會得到法官的支持。內地人若想利用法律漏洞買居屋，可說是全無保障，風險自負的。

另兩案例都是非常親近的親人合資購居屋，要引用亦只限類似情況，遠親及朋友（Distinguishable）。◇