【經濟法律】新界僭建屋宇的法律問題

☉黃覺岸

新界僭建屋宇的法律問題，恐怕是筆者所見過最複雜的法律問題，正是由於其複雜性，很難講道理說得清楚，從而帶給讀者一套簡單的是非對錯論述。

首先新界原居民對「僭建」兩個字非常反感，因為照他們的理解，他們在自己的土地上建房子，完全是合法的一回事，特區政府再加上前朝港英政府四十多年來對他們的建築物不聞不問，甚而收取差餉，是變相承認其合法性，給予他們合理期望。

是否有合理期望（Legitimate Expectation），只能留待法庭的裁決，筆者只作比喻，普通法對棄權（Waiver）的行為或所謂逆權佔有（Adverse Possession），皆會對放棄行使法定的權益構成法律上的失去權利問題，這一觀點在衡平法（Equity Law）中從來存在。政府若對一長期法律問題視而不見，居民從而產生一定期望，並非不合理。

我們對房屋及物業的觀念，與傳統上的農村境況完全不同，我們的情況是麵包遠較麵粉貴，所以建屋不是問題，地權才是。但在窮鄉村郊之地，那正是70年代之前的新界，土地用作主要是農耕，村民搭建房子不是土地的問題，而是建材即麵粉負擔不來，所以窮人的房子200-300呎，富有人家一、兩千呎。

再遠一些，1898年之前，新界村民的地契是與清朝政府立的，地契之上沒有對地的用途作太多規範，大概是容許在農地上或近處建屋自住，而整個新界本來就只是一個為期只有99年的租約。

英國人用武力佔領新界過程之中遇到鄉民武力抵抗，從此對新界原居民採取特殊的安撫政策及法律。英國總督宣佈新界的土地均為英王所有，但為了緩和鄉民的情緒，在1905年將民間土地一律改發官契，所有原有的業權人都為承租人。官契有甲、乙雙方，甲方為英皇愛德華七世，乙方為承租人，每年需交地稅，當時有被登記為承租人者及其後人，成為特有的「原居民」，因為這一定義不包括港九及新九龍地區的原來居住者，只限新界的原居民。

在新界受中國統治時期的地契，並無限制土地使用的條款，土地持有者可在耕地或荒地上建屋自住，這一權利受英國統治者所承認保護，這就是爭議的由來。

到了1972年12月1日，由於港府準備發展新界，港英推行「新界小型屋宇政策」（New Territories Small House Policy），這是所謂「丁屋」的由來。新界原居民中的男丁後人獲准在一生可申請一次於認可範圍內建造一座最高3層上限27呎高的屋宇，每層面積不超過700平方呎，無需向政府繳付地價。據鄉議局估計，擁有申建丁屋權利的原居民達24萬人。地政總署則備有經核准的「新界認可鄉村名冊」，內有全港新界認可鄉村的名單，有認可鄉村範圍，丁屋建於村內或邊界以外300呎內的範圍。

亦由於這段獨特的歷史，港府在1911年立了一條〈新界條例〉，列明了新界人的傳統習俗及故有權利受到法律的承認，可以與市區內的法律有所不同，回歸之後，《基本法》第40條保留了新界原居民的種種固有權利。◇