【經濟法律】業主不一定擁有物業

⊙黃覺岸

一般人的理解，業主當然是物業的擁有者，有權出售物業，業主也是在政府土地註冊處登記成為業主的人，是法律上物業的擁有者（legal owner）。這一切都是對的，但法律上這位法定擁有者卻不一定可以自由賣出物業，因為在衡平法上法定權益是受制於可能存在的實權擁有人（beneficial owner）。當法律上的權益與衡平法上的權益有衝突之時，普通法的原則是衡平法的權益優先。

說了這麼多法律觀念，筆者明白一般讀者一定不容易明白，尤其是若然從一名白紙黑字登記了為業主的人購入物業，卻發覺不能真正接收物業時，會認為不可思議，但實情的確可能，有讀過土地法律的人必須清楚這些問題，但不一定可以解決問題。

簡而言之，登記物業為業主的人，不一定是出錢買物業的人，出錢的人就是實權擁有者，而物業的買家可以全不知情。下面是上訴庭的案例。

Cheerbond Development Ltd v Tung Kwok Yu [2010] 3HKC 530

原告人是一物業的買家，被告人則是物業出售者的丈夫。本案筆者最覺得奇怪的地方，是物業的買賣雙方同意若被告人（業主的丈夫）拒絕於物業搬出，是買方即原告人負責令被告人搬出，買方的律師實在沒有理由同意這一安排，因為在法律上這是全無把握之事。

結果自然是被告人拒絕搬出，聲稱他才是物業的實權擁有者，因為是他出錢購買物業，只是使用太太（賣家）名義在土地註冊處登記做業主。這樣安排的理由，是被告人恐防自己的生意失敗，若物業用自己的名字，可以被債權人接收變賣物業。高院的一名特委法官判被告人勝訴，原告人上訴到上訴庭，指稱物業有兩次按揭，第二次按揭的銀行可被詐騙，因為不知道賣家其實非實權擁有者，另應假設物業是送了給太太（presumption of advancement）。

上訴庭三位法官一致撤銷了原告人的上訴，承認了被告人的實權擁有權。法庭指出一般不會支持不合法與不道德的合約，但若然合約之內的權益與不法行為無關，則不道德或違法亦不影響被告人的法律上權益。

在本案而言，將物業作次按並不是不法行為。第一按揭已經贖回，被告人亦給予銀行個人保證第二按會贖回。第二按是為了集資為兒子購買另一物業的首期，由於有保證，銀行在沒有如期還債的情況下可以出售物業抵債，不會受騙。

有很多證據顯示物業是送給太太的禮品的假設不成立，被告人一直住在物業之內，太太曾經承諾給予丈夫一百多萬作補償，因為太太自行決定了賣物業。夫婦二人自05年起已離婚，但丈夫一直住在物業內，這證明了太太一直承認丈夫才是物業的實權擁有人。◇