【談股論金】在什麼地方買樓？

⊙財子

香港樓市「愈戰愈勇」，上個月先有美國顧問公司Demographia公佈的統計，指出這裏去年的中位樓價相當於平均家庭每年收入的11.4倍，為全球最難負擔的樓市。(註：英國為5.2倍，美國為3.0倍)緊接著的「贈慶」演出就是上周的中原城市領先指數CCL升幅竟達2.14%，乃12年來最急。

樓市這個超級巨型齒輪沒法停止轉動，政府印花稅新招頓變螳臂擋車，樓市直衝九霄雲外。這個巨輪前進時無人能擋，而當它後退時亦復如是。聽到有人說今次的香港樓市「永遠不會跌」，因為「時移勢易」，這是最令人心寒的一句話。

投資房市其他選擇

金融海嘯後，歐美樓市回歸恬靜，惟亞太區一支獨秀，如香港、大陸一線城市和澳洲等更是如入無人之景，大有「會當凌絕頂，一覽眾山小」之勢。

雖然亞洲樓市如脫疆野馬，但部份東南亞國家竟未染塵埃，樓價冷靜異常。這路人馬包括印尼、泰國和菲律賓。

泰國是一個香港人愛去遊歷的地方，所以這裏主要討論泰國樓市的現狀。直入正題，曼谷市中心一個新盤The Met的兩房公寓呎價約港元3,500。受制於日夜擠塞的曼谷街道，人人只想住進市中心，因此它的樓價絕對「高人一等」，但The Met叫價尚算合理。

曼谷公寓供應量充裕，雖然需求正在攀升，但絲毫無損整體樓市健康發展。泰國百姓不覺得當地樓市有半點泡沫跡象，然而很多人始終難以忘記14年前金融風暴的教訓，至今仍刻骨銘心，因此也不願多炒作。

另有位於美麗的Chaopraya River旁邊的Lumpini Park公寓項目，由享譽盛名的LPN發展商主理，一個320平方呎的望河景單位售價約港元1,600/呎。Lumpini Park可是個全新項目。

此外，由Supalai發展商推出並已售賣97%的Premier Ratchada Narathiwas公寓項目，呎價同樣便宜，約港元1,700。

如果我們離開曼谷，走到其他城市去，如東北第一大城鎮孔敬(Khon Kaen)，那兒全新的兩層獨立屋售價統統在港元80萬以下，由Supalai承辦。孔敬不是鄉村之地，相反乃快速增長的城鎮，它吸引了不少東北地區的人民遷往。

麥格理認為泰國多處正在出現城市化加速的情況，相信擁有15萬人口的孔敬市將分一杯羹。(註：孔敬省的人口約180萬)。

不單是住宅，位於曼谷黃金地段的甲級寫字樓和商舖的租金同樣十分合理，呎價分別約港元16和65，遠遠低於本港。要進駐IFC二期，可要付出港元160/呎的天價租金。本年1月，英皇國際(00163)以呎價63萬收購銅鑼灣波斯富街黃金地舖，集團執行董事張炳強先生表示該舖長遠升值能力極佳。

具備國際視野的投資者應該四出尋寶，香港樓市過份孤軍深入，不易現時沾手。

資產價格不能長期脫離基本面，別忘卻大學時所學的均值回歸(mean reversion)，萬試萬靈。◇