【大紀元綜合報導】美國聯邦儲備局主席格林斯潘在上個月27日說，美國當前火熱的房地產市場最終將降溫，從而使一些人的家庭財產減少，進而給個人消費帶來影響。不過，卡特裡娜颶風的一陣狂飆可能更改格老的這個預測。房地產專家預測，至少近期美國樓市不會疲弱。

　　據《紐約時報》報導說，房地產專家預期，儘管卡特裡娜颶風浩劫吹高油價，導致至少100 萬人失去工作，美房市熱鬧長達5年的好景料將有增無減。

　　報導說，美國樓市近數週有降溫跡象，然而卡特裡娜颶風甚至可能為樓市景氣延燒再添柴火。隨著災民一波波湧入，休士頓、亞特蘭大和路易斯安那的Baton Rouge等城市均面臨租賃和購屋需求增加。

　　報導說，房屋抵押貸款利率上週下跌約0.25%。部份經濟專家指出，房屋貸款利率下滑是因油價高漲恐拖累美國經濟成長疑慮可能促使美國聯邦準備理事會（FED）放緩加息步伐。

短期利率對房產影響有限

　　格林斯潘上個月

27日在懷俄明州傑克遜谷地舉行的美聯儲研討會上發表閉幕講話時表示，美國樓市的繁榮最終將不可避免地降溫。作為市場調整的一部份，住房交易將從目前的歷史最高水平下降，房價上漲速度會放慢甚至回落，利用住房市場生財的人的個人消費能力也將下降。他說，至於住房市場降溫會在多大程度上影響美國的消費，目前經濟界還存在分歧。
 
　　聯儲局（FED）自2004年6月以來一直在提升短期利率，使之從極低的1％上升到目前的3.5％。但短期利率的提升對房地產市場的影響非常有限，因為房地產市場是由15到30年的按揭利率驅動的。這種長期利率主要是由全球市場來決定的，聯儲無法干預。實際上，過去一年來，在短期利率上升的同時，長期利率一直在走低。

　　一些分析人士認為，美聯儲可以選擇的金融槓桿是非常有限的。這些人士半開玩笑地說，聯儲可以將短期利率提升至10%，把樓市泡沫戳破，但它對整個經濟未必是好事，也不謹慎。聯儲的艱難之處在於，它在調整貨幣政策的時候，不能只盯著某一個行業。

颶風吹動房地產需求

 　　由於颶風使美南部三州遭到重創，特別是紐奧良市幾乎都泡在水裏。可以預見，颶風過後的重建將刺激這三州的房地產業繼續增長。
 
　　目前大批受災居民湧入鄰近各州，也無疑刺激了當地房屋租賃市場的成長。

　　專家預測，颶風會拖累美國經濟增長，2005年的成長率要下調0.5％。美聯儲因此可能放慢提高利率的步伐，雖然短期利率對抵押貸款利率影響不大，但低利率在心理上卻可以鼓勵更多的美國人掏錢購置房產。

　　除低按揭利息外，刺激美國房屋價格上漲的另外兩個因素是：近年美國人收入的強勁增長，以及人口的持續增長。

　　由於吸收移民, 美國人口在不斷的增長, 新移民無疑是推動房地產的一股不可低估的力量。據統計，有將近一半的紐約房地產需求來自移民。

　　就在颶風發生之前，美國公佈了最新失業率為4.9%, 是2001年8月以來最低的。就業提供了付首期的資金，也提供了抵押貸款的保證。◇

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