一線城市宅地供應遇冷 8.28新政改拿地邏輯

中國房地產市場持續低迷之際，當局8月28日推出新政，房企拿地的成本模型被整體改寫。對地產商而言，過去拿地只需比較地價與樓價之間的差價，如今還要計入資金佔用周期和回款節奏。新政後，9月份，土地拍賣市場溢價率降低；10月份，一線城市供地遇冷。

據《第一財經》10月13日報道，進入10月，一線城市土地供應明顯放緩。截至目前，10月一線城市已公布的待拍地塊較少，僅廣州有5宗地塊待拍、起始價17.2億元，北京、上海、深圳暫無待拍地塊。

報道指出，「8.28」現房銷售新政推出後，地方政府與房企都在調整土地拍賣節奏。在供應端，地方政府開始優化地塊出讓安排，協助房企平衡現金流壓力。房企拿地也不能只計算「麵粉」與「麵包」的差價，還要重新核算資金佔用周期與回款節奏。

現房銷售提高資金門檻 房企重新算賬

8月28日，中共住房和城鄉建設部、自然資源部、國家金融監督管理總局聯合發布《關於完善商品住房銷售制度的通知》，提出推行商品住房現房銷售。新出讓土地的商品住房項目，以及已出讓但尚未取得建設工程規劃許可證的項目，優先選擇現房銷售；對採取預售方式的項目，則提高預售門檻，要求房屋主體結構封頂，並加強預售資金監管。

《證券時報》報道稱，更根本的變化在於融資功能。有專家指出，新政剝離了預售制度的融資功能，購房款全額進入監管賬戶、竣工備案後方可使用，房企無法再像過去那樣用銷售回款滾動拿地。

中指研究院10月13日分析指出，這項政策改變了房企開發和回款的時間安排。過去，開發商在項目建設到一定階段後，可以透過預售回收部份資金，用於後續施工或其它項目；如果改為現房銷售，房企通常需要投入更多資金，等待項目竣工後才能出售房屋並回收銷售款。

現房銷售使回款周期拉長1至2年，資金佔用峰值約為預售模式的2至3倍。業內人士形容，開發流程從「拿地、開工、預售」變成「拿地、開工、封頂、預售、竣備、回款」，中間多出兩個環節，每個環節都需要可操作的判定標準。

房企開始聯合拿地 土地競拍熱度降溫

資金壓力的變化，已在部份城市的土地拍賣市場有所反映。

賬本改變直接體現在土拍現場。新浪財經報道稱，「8.28」新政後，房企開始「組隊拿地」。杭州主城區出讓的前兩宗宅地均由聯合體拿下。其中拱墅石橋單元地塊僅2家房企參拍，溢價率為6.22%；而同一板塊2025年7月出讓的地塊曾有9家房企參拍，溢價率達28.1%。

參拍企業數量及溢價率的差異，反映出房企競價態度趨於審慎。

財經自媒體「花朵財經」認為，預售回款被砍後，房企只能依靠自有資金加開發貸款，而開發貸款首次還本要放在竣工備案之後，加上主辦銀行制和資金封閉管理，信貸審批也從看企業主體轉向看具體項目。在這種格局下，回款周期拉長、資金成本抬高，中小開發商大概率被擠出牌桌，央國企受益，高槓桿企業承壓。

部份市場現象與此方向一致。《每經房產》發文稱，在新政後的廈門首場宅地出讓中，首宗強制現房銷售地塊由國企建發底價摘得，在資金壓力下國企成為拿地主力。另據中指研究院數據，2026年上半年千億房企只剩3家，分別是保利、中海、華潤置地，均為央企。

此外，中指研究院數據顯示，2026年1至9月，百家房企拿地總額為5,785億元（人民幣，下同），同比下降20.5%，降幅較1至8月擴大2.7個百分點。9月，全國300個城市住宅用地平均溢價率降至6.9%，反映土地競拍整體趨於審慎。#