內地近年盛行的「內卷」現象，正迅速蔓延至香港，並透過房地產債務、就業結構轉型與消費行為變化等多重渠道，深刻衝擊本地經濟結構與產業動態。新世界發展（0017）淨負債比率飆升至57.5%，錄得近70億港元虧損，正是這場「港式內卷」最典型的縮影。當香港中小型私人住宅空置率維持在4.5%的20年平均水平，然而，豪宅、寫字樓、商舖全線告急，大銀碼的物業，剛好遇上發展商及投資者的大型去槓桿潮，基層人力與消費結構的變化，正在反向衝擊高端物業市場的需求與定價能力。
新世界再融資成港史最大規模之一
新世界發展集團的財務困境，加上內卷衝擊香港，成為這個完美風暴的典型案例。新世界發展淨負債1,246.3億港元，淨負債比率達57.5%，現金與銀行存款僅餘218.58億港元，短期償債壓力明顯升高。相對同業，截至2024年12月31日，根據各企業年度報告，長實集團（01113）淨負債4%；恒基地產（0012）的淨負債比率為21.1%；新鴻基地產（0016）則為17.8%。新世界發展於今年5月30日發出通告，表示將延遲支付旗下A及B系列美元永續資本證券的派息，並預告C與D系列亦可能延期。及後在6月6日，該公司再發公告，正式確認C與D系列的派息亦會遞延至下一個分派日，涉及6月16日與6月22日的支付安排，反映公司現金流管理壓力加劇據彭博社6月5日最新報導，正尋求於6月底前完成 875億港元再融資計劃，為香港史上最大規模之一。
截至去年底的6個月，新世界發展經營現金流為44.89億港元，唯融資活動中流出現金已達112.55億港元，出售物業等則有正現金流7.54億港元，雖然過去年報顯示下半年財年的經營現金流較上半年多，但資金回籠、融資困難，以及樓市持續出現富豪掟貨，令集團以經營業績及出售資產還債能力下降。新世界發展傳統上被稱為四大地產商之一，但若按市值計算，該股已跌出本地四大地產商之列。
| 股份 | 淨負債比率（%）* | 市值（億港元） | 股價今年變幅（%） |
|---|---|---|---|
| 長實集團（1113） | 4% | 1153.18 | 3.29% |
| 新鴻基地產（0016） | 17.8% | 2464.56 | 13.93% |
| 恒基兆業（0012） | 21.1% | 1195.82 | 4.66% |
| 新世界發展（0017） | 57.5% | 117.02 | -9.88% |
*截至去年底 （資料來源：各股份業績、港交所）
寫字樓及商舖出現另類「樓價內卷」
中原城市領先指數CCL最新報135.16點，較2021年8月191.34的歷史高位大幅回落近三成。差餉物業估價署4月份發表的香港物業報告顯示，私人住宅空置率維持在4.5%，與過去20年長期平均數相同，大型單位空置率達8.0%，寫字樓及商舖更達16.3%及11.8%。一旦發展商或投資者急於沽貨還債，大銀碼的商舖及寫字樓空置高，難以叫價，割價求售成另類「樓價內卷」，即高價物業因供應集中、需求轉弱而出現折讓拋售現象。
事實上，來自資深投資者的沽貨潮已發生。資深投資者湯文亮繼4月以以1.38億港元出售自住陽明山莊頂層相連Penthouse，近期報道指由湯文亮擔任行政總裁的紀惠集團，今年6月放售位於舂坎角海天徑3至7號的華翠海灘別墅，已委託仲量聯行以要約形式放售，該地為逾10萬平方呎的大型豪宅獨立地皮，意向價約15億元。
今年5月，「磁帶大王」陳秉志於薄扶林域多利道188號、自住37年的豪宅淪為銀主盤，市值4.3億元放售。陳秉志承認拖欠富邦銀行3.5億元貸款。此前兩年間，他已頻頻蝕賣物業套現，包括以14.3億元沽出中環中心兩層樓面，較一年前叫價累劈42%。
本身為網絡名人的盛滙商舖基金創辦人李根興自2025年3月起連環蝕讓10個舖位，累輸逾5,000萬元。其中2025年4月西環水街地舖以1,560萬元沽出，較2022年買入價蝕890萬元，蝕幅達36.3%。李於3月份沽出佐敦吳松街舖位，蝕882萬元。
高學歷做低技能工 人數升兩倍
新世紀論壇研究顯示，擁有大學學歷但從事低技能職位的勞工人數創下新高，從2003年的66,200人增至2023年的194,000人，升幅接近兩倍。這一趨勢在高才通計劃實施後可能進一步惡化，因為大量大陸高學歷人才湧入，推高了整體就業門檻。然而，面對香港高學歷從事低技能職位的趨勢，香港近年推出高才通計劃，據勞工及福利局早前進行的跟進調查，截至去年12月底，共收到約116,000宗高才通申請，當中近92, 000宗獲批超過一半到港高才已就業，主要從事管理及專業工作，每月就業收入中位數約為50,000元。最新香港就業人數為367萬名，較疫情前2019年387萬名，仍然退倒5.17%，高才通持續流入，內卷化傾向或將持續。
港消費性北移
職位向下流影響消費模式，年初至6月4日，香港居民經陸路離景人數達304.6萬人次，雖較去年北上潮的320.7萬人次回落，但數字仍引起企業關注，最新公布業績的香港中華煤氣（0003），常務董事黃維義在股東大會後表示：「希望特區政府呼籲香港人不要北上，或者南下國內同胞多點來香港吃喝」。即使身在香港，香港人亦上淘寶購物，消費性北移。今年初，京東（09618）進軍香港市場，推出包括「一件包郵」、「買貴即賠」，通過JD Logistics提供4小時內同城配送服務。當大陸平台以物流與價格戰搶奪本地市場，港人消費「地理邊界」已然模糊，本地零售與寫字樓資產的長線支撐力亦備受考驗。
本地龍頭HKTVmall母公司香港科技探索（1137）亦要應戰，2024年年報顯示，每月活躍用戶達160萬名，但面對大陸平台的補貼競爭和技術優勢，亦推出8小時配送服務、「街市即日餸」提供最快3小時送遞新鮮食材。行政總裁王維基更在社交平台指出，京東APP界面與HKTVmall極為相似。北上消費及快速送貨，對本地商舖價值下行壓力更大，甚至連設計、IT等相關行業亦內卷至只做相似的產品。
面對「上層資產流動性下降、中層人才資源錯配、基層消費外流」的三重結構性挑戰，香港正逐步進入內卷新經濟階段。◇
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