【政經年代】顏寶剛｜聯儲局錯判形勢利率恐掉頭向上損樓市小陽春｜大紀元時報香港

香港樓市在2月底財政預算案全面撤辣後，一度爆發潛在購買力，令樓市出現「小陽春」，一手市場更是貨如輪轉，會德豐及長實新盤均大賣收場，出現近年罕見的「一Q清袋」。不過隨著新盤供應增加，更重要是美國利率未來可能是向上而非向下，本地二手樓市前景似乎面臨巨大挑戰。

去年底我已提出，今年金融市場好大機會出現的「灰犀牛」，正是市場對聯儲局的減息預期過分進取。在美國通脹率從2022年6月的7%降至2023年的3%之後，市場曾預期今年會減息6次共超過1.5厘，並最快在3月就會啟動減息程序。之後甚至連聯儲局主席鮑威爾，亦加入「唱好」減息行列，在記者會上形容距離在年中降息所需的信心「不遠了」。似乎一切都在顯示，只要再有一、兩次溫和的物價數據，可能就足以讓官員們得出結論，利率可以重新向下調整。

但結果一份比預期強勁的通脹報告出爐，給聯儲局潑了一盆冷水，物價已連續第三個月超出預期，而且招聘情況穩健，令通脹可能會穩定在更接近3%的水平而非聯儲局的2%目標，這可能會引人懷疑：在沒有證據表明經濟出現更大幅度放緩的情況下，聯儲局是否能夠在今年稍後時間減息。

利率期貨顯示，交易員預期今年6月減息的機會已降到低於兩成，而到年底聯邦基金利率將位於5厘左右，這意味著今年只有一到兩次降息，每次減四分一厘。

顯然鮑威爾對通脹及利率的判斷是錯判了形勢，聯儲局一方面是擔心加息引發經濟衰退，同時不能排除今年底美國總統大選，特朗普可能回歸重掌白宮，鮑威爾在政治壓力下對貨幣政策作出了某程度的妥協，但這種過早就減息作出的表態可以說是相當「犯規」，甚至是破壞了過去兩年聯儲局為加息作出的努力。美國前財長薩默斯已經表態，稱6月聯儲局已經無機會減息，而下次調整利率是向上機會大於向下。

本地樓市方面，基於政府完全撤辣及曾經預期美國會較快減息，刺激一、二手市場均大幅反彈，翻查中原周末十大屋苑成交，在3月初剛撤辣後首個周六及周日，該行統計的十大屋苑成交量增至20多宗，升逾3倍，創逾一年高，原因是早前觀望的買家怕遲買會貴，入市決定明顯加快。

之後一個星期10大屋苑成交進一步增加，按周再上升近五成，不過好景不常，在發展商一手新盤減價、甚至願意蝕願情況下，完全搶佔了二手市場客源，由10大屋苑成交可見，每個周末錄得成交是每況愈下，到4月首個星期，中原統計10大屋苑僅有9宗成交，按周回落18%，是相隔6周、亦是撤辣後首次成交量失守雙位數。

同一時間，樓價亦開始出現疲態，由於一手新盤連環低價推售搶客，迫使部份二手業主減價沽貨，拖累反映主要大型屋苑二手住宅樓市走勢的中原城市領先指數（CCL）回軟，終止連升3周走勢，按周跌1.5%，跌幅更是近8個月最大。

事實上，CCL早前連升3周累升2.84%，一度近乎收復年內失地，累積跌幅收窄至僅0.09%，但目前跌幅已再次擴大至1.58%，而對比2021年8月紀錄高位191點，更下挫24.28%。由數據可以推斷，二手市場出現的「小陽春」已經斷纜，恐怕二手樓價會再次出現跌浪。

一手市場方面，因應政府完全撤辣，發展商加快推盤，令3月一手樓全月成交量達4,300伙，按月急升15倍，為逾25年來按月新高。但值得注意是，面對今年有近3萬伙潛在供應推出市場，發展商定價仍然克制，其中由長實及港鐵合作發展的黃竹坑港島南岸Blue Coast，第二輪加推銷售，在幾乎沒有加價情況下，次輪銷售已明顯放慢，由第一輪即日沽出96%單位，到第二輪已放慢至僅售出68%，可見「蝕本價」的綽頭已經失去宣傳效應，市場的購買力亦已經被消耗得七七八八。

我留意到有一些建制的評論員，荒謬地將Blue Coast熱賣，解讀成是港人信心回歸，是「由治及興」的證明，是「用鈔票投票」，為香港這座城市打了一個高分……面對這一些歪理，啼笑皆非之餘其實有點心寒：發展商賣樓純粹是商業決定，長實更是表明以蝕本價賣樓「蝕少當贏」，完全談不上是為樓市投下信心一票；至於入市市民不少都表明是眼見長實願意蝕賣，相信樓價好大機會見底才會入市，而且很大部份均表明是自用。硬要將賣樓成績同香港前景掛勾，其實是相當危險的推論，好像如今第二輪銷售稍為遜色，難道又要將港人對前景欠缺信心加上等號？要說好香港故事請用真實數據向全世界證明，而非用一些歪理或扭曲數據為自己開脫。◇