香港樓市前景 分析：難測樓價 下跌有訊號

中國大陸出現爛尾樓停貸潮，香港樓市何去何從？前有線財經台台長顏寶剛在網台節目《珍言真語》表示，香港樓市前景難測，幾個訊號顯示樓市可能有所調整，包括最近發展商以低於市價賣樓；新任特首李家超可能會增加樓市供應，以及移民港人放售物業等。

追蹤香港樓價的中原城市領先指數CCL在7月22日公布最新的數值為179.85點，截至7月17日，按周指數下降0.66%，按月則升0.30%，自疫情爆發以來（2020年1月26日起）上升1.28%，而3年的累積跌幅為4.81%。

顏寶剛認為，香港樓市難以預測。從2003年開始，香港樓市一直向上，在2008年雷曼危機後有很小的調整，隨後繼續上升。但到今時今日，大陸經濟問題已經影響了香港經濟復甦步伐。由2003年開放自由行後，香港經濟依賴大陸，令各行各業發展失衡，疫情後便出現街舖空置、員工失業的情況。

李家超上任之初就強調注重房屋問題，並成立兩個工作組。顏寶剛認為，相信是港府得到北京指令解決年輕人置業問題，預料有可能出現類似前特首董建華的「八萬五」，一直增加土地房屋供應，可能會打破樓市的供求平衡。

顏寶剛也指，大陸發展商的毛利率只有幾個百分點，而香港發展商的毛利率達到四成、五成以上。在新的政治形勢下，如果大陸房地產的遊戲規則搬來香港，或許也會對香港樓市帶來一定影響。

至於香港樓市是否有爆破的風險，樓價大跌會否令借貸賣樓的人士變成負資產，顏寶剛指，政府今年早前推出放寬按揭樓價上限，即俗稱「波叔plan」，千萬物業上車盤按揭可達九成，形容是「匪夷所思」。

不過，香港很多樓盤不需要按揭，會起穩定市場的作用，並非像1997年一樣普遍高槓桿、高負債。但與此同時，移民潮下大批港人可能要放售物業，例如有超過12萬港人通過BNO簽證移民英國，估計他們在香港擁有數萬個物業，市場是否能承接是個疑問。

至於大陸出現爛尾樓業主停貸潮，顏寶剛指，爛尾樓從90年代已經屢見不鮮，但目前爛尾樓大規模爆發，連鎖效應會影響整個經濟。克而瑞地產研究7月20日發布報告指，截至7月19日，據不完全統計，中國累計約230個項目業主發布了強制停貸告知書，涉及25個省、市、自治區的82個城市。

除了經濟不景氣之外，顏寶剛指，影響樓市的主要是信心不足，對中國大陸樓市前景看不透，新樓銷售大跌三至四成。◇

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